中國租房市場上演WeWork模式，數萬租戶因中間商倒閉遭驅逐
在中國，很多作為公寓運營商的初創企業正尋求透過改變公寓出租方式，從火爆的房地產市場中獲利。而這些公寓運營商採用的商業模式與美國辦公空間新創企業WeWork相似。
近年來，上海等中國大城市的房價飆升。 圖片來源：aly song/Reuters
WSJ Staff
2019年12月12日09:30 CST 更新
在中國，很多初創企業正尋求通過改變公寓出租方式，從火爆的房地產市場中獲利。
近年來，隨著北京、上海等大城市的房價飆升，許多年輕從業者和剛畢業的學生紛紛合租公寓，這給「公寓運營商」提供了介入機會。這些運營商與房東簽訂長期租約，然後將房子轉租給個人，通常會進行重新裝修或分隔空間，不過他們也會轉租整套公寓。
第一太平戴維斯中國(Savills China)市場研究部主管James MacDonald稱，在某些方面，他們的商業模式與美國辦公空間初創企業WeWork相似，不過用在了住宅上。具體做法是，簽下一套通常是毛坯房或沒有家具的公寓的多年租約，改造成適合居住的空間，然後以更高的價格轉租出去。
此外，與WeWork一樣，中國許多作為公寓運營商的初創公司以科技企業自居，理由是他們使用手機應用軟體與租戶和合作夥伴打交道。
公寓運營商通常也會安排貸款來幫助租戶支付租金。貸款通常是由銀行或在線貸款機構提供，期限為12個月或24個月，然後這些資金會流入身為初創企業的公寓運營商，用於裝修、營銷及其他業務需求。個人租房者償還貸款，公寓運營商不僅負擔利息成本，還為貸款提供擔保。
這些公司找到了這樣的一個利基市場，部分原因是在中國租金通常是按季度而不是按月支付。房地產服務公司高力國際(Colliers International Group Inc.)駐上海的發展諮詢團隊主管Irwin Liu稱，租金分期貸款減輕了年輕人的負擔，這些年輕人原本很難一次性支付三個月的租金。
通過中間人進行交易的一個潛藏隱患是：如果公寓運營商出現財務問題，租戶可能會被趕走。過去18個月，在杭州、南京、西安等城市發生過被趕出公寓的年輕人進行抗議的情況，但他們中的大多數人沒有什麼追索權。
目前沒有關於中國未償租金分期貸款總規模和公寓運營商數量的數據。中國房地產經紀同業聯盟(China Alliance of Real Estate Agencies)主席胡景暉估計，自2017年以來，有超過70家中國公寓運營商出現了財務問題，這些運營商管理著逾50萬套公寓。
由於公寓運營商普遍使用租金分期貸款來支持自身運營，對此胡景暉指出，公寓運營商一旦倒閉，損失將主要由租戶和房東來承擔。
青客公寓(Q&K International Group Ltd.)是中國最大的公寓運營商之一，已於今年11月在美國納斯達克市場上市，籌資4,590萬美元。該公司立志為青年人才解決住房問題，目前在中國主要城市管理著約10萬套公寓，每套公寓收取的平均月租金不到人民幣2,000元（合284美元）。該公司旗下超過一半的已出租房屋都是採用租金分期貸款的方式，為此支付的年利息介於4.75%-8.5%。
這樣做無法提升利潤。截至6月30日的九個月財報顯示，青客收入為人民幣8.979億元，但淨虧損人民幣3.732億元（合5,300萬美元）。
現年25歲、在中國中部城市武漢從事汽車業工作的Jiang Bo，於2018年8月租下了青客公寓一套四居室住房中的一個單間。他說，當他搬進去後，一位代理人鼓動他簽下一筆總計人民幣14,616元（合2,077美元）的25個月期貸款，由此他的整體租金可以打八折。他同意了，儘管即便沒有折扣他也完全付得起房租，打過折後的租金為每月人民幣609元（合87美元）。
但由於其他公寓運營商的倒閉令Jiang感到不安，他還是終止了貸款合同，於今年9月份搬了出去。他現在住的公寓是直接從房東手上租的。
一名青客的發言人在回應《華爾街日報》(The Wall Street Journal)的提問時稱，該公司在租戶還款管理方面有透明的政策。他還表示，該公司的目標是給租戶和房東帶來更高效、更輕鬆的租房體驗。
現年33歲的Meng Xiangshun在一家机械公司從事銷售工作，他表示，自己去年與另一家公寓運營商簽訂了一份租賃北京郊區一套兩居室公寓的合同，為了支付一年的房租，他從一家在線貸款機構那裡貸款人民幣3.4萬元。
Meng稱，根據租房合同，他每月要向公寓運營商北京昊園恆業房地產經紀有限公司(Beijing Haoyuan Hengye Real Estate Brokerage Co.)付款，後者再向貸款方還款。這家成立六年的公司在鼎盛時期管理著約10萬套公寓，許多租戶都有租房貸款安排。
去年年底，昊園恆業遇到了現金流問題，裝修成本高，租金收入不足以履行其對房東承諾的義務。2018年10月，數萬名租戶被趕出公寓，儘管大多數人並沒有違約。租客們曾聚集在昊園恆業辦公室附近抗議，但無濟於事。記者無法聯繫到該公司置評。
大約在那個時候，Meng遷至上海工作。他說，他沒有被趕出公寓，但損失了一個月的押金，併為貸款協議的剩餘部分支付了兩個月的房租，因為他不想因為拒絕償還債務而損害自己的信用評分。他現在住的公寓是直接從房東手中租的。
—Zhou Wei |
