政府可以對商鋪租金對治市場失靈的部分

Dalvm

以下轉貼今天的新聞:

米其林如死亡之吻 香港得獎店家倒閉

記者盧巧萍／綜合報導

獲得「米其林」推薦，固然是餐飲業殊榮，卻也成了部份店家「不可承受之重」。其中香港不少小吃店連連上榜，房租卻也跟著喊漲，有的漲幅高達120%，有店家因此被迫多次搬遷，更有的因此關門大吉，更讓港媒戲稱「米其林」猶如「死亡之吻」魔咒。

鮮奶油、黑糖凍和餅乾碎層層堆疊，共有十層之多，還有草莓三重奏，草莓慕斯、奶酪和冰淇淋一口滿足。米其林甜點店店主：「（創新甜品）就是試囉，如果試一次不行就試十次，試到我們自己和同事都覺得OK了。」

香港知名甜點店以療癒味蕾和心靈的料理，連續三年獲得米其林推薦，近來卻傳出旺角黑布街的「起家厝」面臨收攤，再度印證都會傳說，米其林如「死亡之吻」。

米其林車仔麵老闆黃先生：「 這條街店租貴至少十幾廿萬，這條街是整個深水（土步）最貴的街，很少會有店面會放出來。」香港鬧區這間麵店大排長龍，一條街竟有3間分店，招牌車仔麵和台南擔仔麵有異曲同工之妙，看似湯頭清淡卻不簡單。

米其林車仔麵老闆黃先生：「有些人煮車仔麵，千篇一律都是豉油汁，包括豬皮等，（我們）冬菇就要蠔油冬菇汁，豬皮要沙嗲豬皮，滷水就要有滷水的香味。」因為配料變化超過70種，今年首度獲得美食聖經認可，老闆卻超低調，就怕店租喊漲。

米其林車仔麵老闆黃先生：「之前米其林有打給我，但我都沒有回應，做飲食業當然希望獲獎，但獲獎後是否真的能有出色的推介呢？」

米其林甜品店老闆招先生：「米其林是世界性的機構，（漲租金）沒有責怪米其林，應該讚他們識貨。」佐敦這間甜品店的老闆，則有切身之痛，雖然是周潤發的愛店，又多次登上米其林街頭小食推薦榜。

米其林甜品店老闆招先生：「（按時交房租）錯了，想法錯了，你每個月準時交房租，一定是很多錢賺吧，那房租就多漲點囉，我從來沒有欠過租金，後來被漲房租都是一倍起跳。」卻遭到房東獅子大開口，漲幅高達120%，讓店家乾脆另覓新址。

香港動新聞播報：「阿鴻小吃2014年就因為摘星，業主就漲6成房租，被迫歇業，2015年荃灣祥興記亦因上榜，被業主漲5成房租而歇業。」

然而「車胎人」的魔咒不只在香港發威，2017年上海米其林指南，選出中國第一間三星餐廳「唐閣」， 隔天卻因遭到稽查一度停業，而這份美食界最高殊榮，固然是對餐飲業者的肯定，然而隨之而來的關注，不見得每個店家都Hold得住。

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在香港，時常聽說，當一間餐廳有了名氣，或是因美食出色得到很多顧客光顧，舖主便會大幅漲租客租金，使很多靠努力工作的店主吃了不少苦． 就像上面的記者所指，那些獲得「米芝蓮」榮譽的店舖，最害怕舖主因此會借機加租，聽她說已經使多間「米芝蓮」食店被迫多次搬遷，更有的因此關門大吉．

香港有「美食之都」之稱譽，如果政府不能保護這些美食店生存，將來有特色的食店只會變成到處也是大集團的連鎖食店．

真正能帶動香港經濟，對社會有貢獻的是這些付出勞力的店主，而不是只閒著收租的舖主．政府應該管制一下舖主無限制的決定租金的上調．

根據經濟學的說法，政府可以對治市場失靈的部分．政府的管制可以分為經濟管制和社會管制兩種．經濟管制直接影響到市場上買賣雙方的決策．而社會管制有助於抑制獨占、防止資訊不對稱和解決外部性問題．管制能限制市場上無節制的力量，政府強行插手市場並取代自由市場決策，經濟學家在長期觀察後已得出有其正當理由．

租金管制可以吸引外資在港投資開店做生意，知道曾經有些外資公司，因為香港的租金過高已經撤離香港．如果政府真的決定放任商店的租金不管，只少能否獎勵一下那些獲得「米芝蓮」的食店?

Dalvm

點解無租務管制?
2014年02月06日 (07:07 下午)

黃毅力在他的專欄內大呻他在黃大仙龍翔中心的茶餐廳遭領匯逼遷，文中還提及鋪位租金一加就係三、四倍，根本無法繼續經營。事實上，黃毅力的遭遇，只屬冰山一角，香港商舖租金飛升，租戶只能夠加價去抵消上升的成本，造成物價飛漲。另一單新聞話大學生用700元月租租住公家長者屋，以避私人住宅的貴租，租金失控飛升，已經嚴重影響到市民的衣食住行。



領匯翻新屬下商場，但加租幅度卻與環境改善不成比例。租金以倍計上升，令到租戶叫苦連天，經營困難。領匯雖然在公司網頁上大大隻字表明其抱負是「服務社群並提升其生活質素」，不過，它的最終目標和所有上市公司一樣，主要抱負都只是為股東爭取最大利潤，至於瘋狂加租會否影響到市民的日常生活，真係其次過其次，甚至不在考慮範圍以內。政府的唯一應對方法，就是不再把新公屋居屋的商場交予領匯營運，但領匯已有的商場的租戶就無法走避了。



香港是市場經濟，本來應該識自我調節。業主加租，租金太高，租戶受不了會遷出，或者將增加的成本轉嫁與消費者，但商品或服務價格太高時，消費者就不再光顧，租戶做不成生意只好結業，租金太貴無租戶頂得順，商舖長期空置，業主最終要減租吸引租戶。這是理論上市場的自我調節機制，記住是「理論上」。



市場有失效的時候。問題是消費有兩種客源:本地人和遊客，店鋪一旦座落或靠近遊客區，例如龍翔中心，雖然係屋邨商場，但靠近自由行旅遊熱點黃大仙祠，市場自我調節機制就遭到扭曲，當地居民馬上當殃，原因是遊客的價格的承受能力往往遠高於當地居民。對於內地旅客、那怕只是一名月入2000元的農民遊客，港幣50元一碗魚蛋粉，的確好貴，但他不是天天去旅遊，可能10年都未必食一次，貴一點又何妨呢？但對於黃大仙生活的市民，就承受唔起啦。



市場因遊客消費而扭曲，自我調節機制一旦失效，業主不會自己節制，就只能由政府出手調整，只有管制租金升幅一途了。住宅市場沒有商舖被外來人扭曲得那麼厲害，但樓價飛升市民買不起樓，也令租樓需求上升，大力推升租金。



事實上，租金管制並非新鮮事，早於1973年，香港便實施租金管制，規定私人住宅單位兩年加租不可多於市值租金九成，或加租幅度不應超過30%。至1998年，房屋局以對舊樓業主不公及長期扭曲市場為理由，廢除了住宅租管。商舖方面，港府分別在1921及1945年兩次大戰後，因難民潮湧入至租金騰貴，而制定租金條例，限制商用租金升幅比率，亦成立了租務審裁署去處理租金糾紛及定義何謂公平租金等，至1982年才停止運作。



特首CY對社會對政府重啟租金管制的呼聲有保留，認為業主亦有可能會提早提高租金，對有租屋需要的市民來說，是未見其利先見其害。



我認為特首的憂慮只適合於租金較溫和上升的時刻。以目前商鋪加租幅度唔係兩三成，而是二、三倍的瘋狂加租，而且加完將來可以再加的環境，特首的憂慮就不成立。因為即使業主在租管實施前提早加租，亦只能加一浸，之後就受到管制，問題是若不推租管的話，只要遊客一日一日增加，遊客區商鋪租金就只可能向上，而且是無休止的向上，民生勢必大受影響，社會穩定也將受衝擊。政府可能想捱到租金下跌而不用實施租管，問題是租金幾時才會跌呢?



盧永雄

Dalvm

2013年02月21日 星期四

國是港事

商舖租管非靈藥 更適得其反


香港樓價貴住宅寫字樓租金高昂，是鐵一般的事實。

近年商舖租金飈升的幅度更是癲狂，升幅可以用「超乎想像」和「愈升愈有」來形容，部分核心零售點的商舖升幅有30%至40%，甚至是1倍以上，對小商戶造成沉重壓力，老店搬遷及結業消息幾乎日日見報，日前更有旺區「吉舖」空置半年至一年的「奇聞」，原因是富貴業主開天殺價，迫租戶另覓新舖。因此，社會紛紛有聲音提出要實施「商舖買家印花稅」和更辣的「商舖租金管制」等的措施，以期給予小商販一個生存空間。

根據早前一家房地產顧問公司的調查，香港銅鑼灣超越美國紐約第五大道，成為全球舖租最高的地方，平均呎租要1,710元，比美國紐約第五大道平均呎租1,625元高5%，第三位是法國巴黎香榭麗舍大道，平均呎租為734元。

租金與商品售價 無必然關係

對於這調查結果，相信不少市民會認同，香港現時的商舖被人「炒貴晒」，小商戶難有做生意的空間。於是乎有不少團體或個別人士，順理成章地提出「商舖雙辣招」，當中很大程度是建基於一個似是疑非的假設：「商舖的炒賣行為弄至舖位價格上升並帶動租金亦急速上揚，從而增加了商戶的經營成本，而商品的價格亦無可避免地被推高，最後當然會影響民生！」

這假設指若租金不斷上漲，必令商品價格上升而影響市民生活。筆者對此並不同意，因商舖的租金多寡與商品價格未必有必然的關係。換句話說，假若商舖租金向下調，而商戶的售賣的貨品，如果是獨市生意或市場上沒有其他競爭對手（例如蘋果產品），你相信商戶也會減價回饋嗎？

新批商場用地 限呎增小舖位

相反，一些私人藥房例如筆者居住的西九龍區，其售賣的貨品價格較大型連鎖店，甚至或該區的公共屋邨舖頭還廉宜，這說明「市場競爭」的重要性。因為有競爭，即使租金昂貴，私人藥房只得透過薄利多銷，去換取生存的空間，這說明商品的價格很大程度是由市場需求來决定，銷售成本高低，只是商品定價過程中會考慮的其中一個因素而已。

說了一大堆話，筆者要强調的是租管並非萬靈藥，要令民生商品價格回順，不二的法門只有引入「市場競爭」增加市民的選擇，才能減低大財團壟斷的行為，並給予小商戶更多營商的機會；而租管亦被指會干預自由市場，因此要「治本」必須增加供應，這樣亦須從「降地價」方面入手，而商舖特別印花稅則只會反其道而行，政府可收相當的稅款但商舖供應會減少，舖租有可能被推高，結果適得其反！

然而，目前商舖租金的確是「超高」，中小型商戶生存不易，既然商舖租管和印花稅這雙辣招又不易落實推行，究竟還有甚麼方法可解決目前小商戶因承受不了貴租的壓力，而被迫結業的困境呢？

針對此困局，筆者有幾個建議：首先，要保持香港的優良及自由營商環境，筆者同意不能過度規管，但政府有需要介入調和目前不健康的經營環境，方法包括在新批出的土地中，類似限呎限量的規定，要求發展商興建大型屋苑時，商場部分必須興建若干小型舖位，約80至100平方呎左右，供小商戶及初次創業者租用。基於呎數細，相信他們交市值租金也可以負擔得來。

善用丟空街市 新發展區引商戶

其次，政府亦可考慮將部分丟空的公眾街市，例如旺角街市，經重新裝修後，以相對低廉價格租予小商戶經營，相信也是短期可行的紓緩策略，同時亦可藉此將舊街市活化帶出新用途。

再者，由於近年舖租狂升，不少零售商因租金成本太高，要搬離核心區至二綫區，有的甚至要結業。建議政府可於新發展區，如東九龍、啓德和新界東北增加商業旅遊設施，以吸引商戶進駐，或者加快發展鄰近邊境的地區作中港貿易和旅遊中心，以分散內地自由行旅客的消閒及購物的需要，有助紓緩核心區的商舖租金升幅壓力。

長遠而言，由於本港實行高地價政策，間接推高租金，因此最根本應由土地供應這基本環節着手，這包括政府不應再堅持高價賣地。


撰文:
吳家鎚 城市大學專業進修學院講師

欄名: 樓市出招

Dalvm

2012年4月5日星期四


租務管制可在香港重新推行

管理大部份公屋商場的領匯，最近被傳媒廣泛報道其在沙田區瘋狂加租的消息，引起輿論廣泛批評。事實上，幾乎香港每個角落的租客都要面對遭到大幅加租的問題，當中商舖租金的加幅很多時都超逾一倍，不要說是通漲升幅，甚至連樓價升幅也遠遠被租金升幅拋離。有意見認為香港需要重新推行租務管制，保障租戶的基本權益。筆者也覺得假如情況惡化下去，政府進行小量的干預也是未嘗不可考慮的，道理就正如推行法定最低工資保障基層僱員一樣。

租務管制是香港可謂歷史悠久：早於1921年至1926年期間，香港政府便曾制訂《租金條例》以遏止租金升幅；1945年起推行的《業主與租客綜合條例》，也對租金升幅作出限制，並於1973年起為住宅租客提供租住權保障。直到主權移交後，租金管制及租住權保障分別於1998年及2004年被取消。在有關管制取消之前，批准租金被限制於市值租金的九成之內，而每兩年一次的加租幅度亦不得超過三成，此外若租客願意繳交市值租金，業主必須同意續租。可是在有關管制取消之後，業主可以隨意大幅加租，同時又有權在租約期滿後收回物業，換言之租戶的權益遭到大幅削減。

不少崇尚經濟自由的人士都對租務管制大力反對，認為是嚴重干預市場的正常運作，並影響香港作為「全球最自由經濟體系」的地位。筆者則認為這樣的擔憂是過慮，畢竟當初香港被認為擁有最自由經濟之時，租務管制仍在運作中，可見有關政策對自由市場經濟的負面影響極為有限。況且自由市場經濟也不是萬能的，對於社會上不公義的情況，市場力量未必能夠應對，有時也需要政府出手「撥亂反正」。法定最低工資的制定就是一個典型例子了。當初政府為了避免干預勞工市場，只推行自願性的「工資保障運動」，結果成效不彰，逼使當局制訂法定最低工資，才使基層僱員的工資返回相對較為合理的水平。


那麼筆者對香港的租務管制有甚麼建議呢？首先，租務管制的對象用不著涵括全香港所有物業，只需要針對性地盡量以基層住戶及中小型企業租用的物業為對象。具體辦法筆者暫時未有十分確切的構思，可以研究能否以住宅、寫字樓、零售業樓宇（商鋪）及分層工廠大廈四類物業之「應課差餉租值」之呎租的平均數或中位數為標準，即是在全香港較低呎租的約一半物業推行租務管制。由於基層住戶及中小型企業租用的都是面積較小的物業，所以也可考慮再加一個面積上限，例如住宅的上限為70平方米（753平方呎）、非住宅的上限為100平方米（1,076平方呎），令管制對象更具針對性。

至於租金管制的內容，筆者認為昔日管制的「每兩年一次的加租幅度不得超過三成」是合理之舉，大可以繼續沿用，也許可以再分拆為每次加租的間距必須至少相隔兩年，以及每次加租幅度不得超過三成兩項規定，以便遷就現時租期長於兩年的租約。那麼，月租五萬的物業在調整租金時只能加至六萬五千，再不能一下子加至十二萬這樣誇張了。

可是，筆者認為完全沒有需要再將租金限制於市值租金之下（昔日管制的上限為市值租金之九成），畢竟目前要處理的問題只是「一下子大幅加租」的行為，沒有需要直接扭曲市場的價格。可是如果真的要設一個租金上限，筆者認為可以將之設為市值租金（可取「應課差餉租值」為準）的110%。多出了10%的原因，是考慮到市值租金屬於滯後數字，加上上段提到「兩年內不得加租」的規定，故需要留有一些空間作為物價上升的緩衝，保障業主一方的權益。

「續租權保障」方面，筆者認為以往這項規定尚算合理，除非重建物業、業主收回單位自住或租客欠租，否則租客若願意繳付市值租金，業主必須同意續租。筆者建議以上細則可以大致沿用，但條件則改為租客願意繳付市值租金的110%（原因已在上段提及），同時建議為業主加多一條「後路」平衡其權益：業主可選擇向租客作出等同三個月租金的賠償，便可不再續租，這樣的安排比起昔日一刀切必須續租靈活得多了。另一方面，筆者希望至少可以考慮為業主向租戶發出之「退租通知期」設三個月的下限（昔日管制的下限為六個月），確保租戶有足夠時間準備遷出。

從以上建議可以見到，筆者希望是以最小幅度的干預來盡量保障租戶的基本權益，旨在防止出現一些明顯不合理的現象（例如一下子加租逾倍）。對於願意講道理的業主，相信並不會受到以上建議所影響。