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中國鬼城

國策解碼:不嚇人的中國鬼城
2013年09月25日


中國的「鬼城」問題近年一直備受外國媒體關注,有人更以此暗示中國將成為下一個爆煲災區,惟近半年起不少分析開始質疑鬼城的影響力,繼美銀美林的陸挺直指情況被誇大後,里昂昨亦重申內地空置率見改善,長線問題可為增長所抵銷。
事實上,鬼城是胡溫瘋狂以投資拉動經濟的副產品,在踏入去庫存去槓桿的當今,再大規模出現鬼城的機會十分低,現存者某程度亦已成為經濟學所指的Sunk cost(沉沒成本),意指過去的事情不影響將來,故實在不足為市場所在意。  



增長需求消化存量

里昂地產研究部主管王艷昨指,經該行實地考察內地三大鬼城——鄭州、溫州及鄂爾多斯後,發現除後者外,其餘樓市均見好轉,而鄂爾多斯則因人口極低,影響不大。早在4月時,陸挺早已率先質疑鬼城之說是誇大其辭,認為內地已難再出現新鬼城,加上城市化需求殷切及城鎮化的發展,問題最終甚至可自行消化。
姑勿論鬼城是否真的大規模出現並引致泡沫,倘以《時代雜誌》早前列出的中國12大鬼城看,會發現當中三分一位於內蒙古,不得不深思的是,當地空置率大飆升,除了是中央過份投資造成的惡果外,項目本身的發展位置及定位,估計亦是單位遭摒棄的原因之一,以此推斷內地樓市瀕臨崩潰,其實有欠說服力。
最重要是,目前內地正着手於解決過度放水後所遺留下來的問題,又以開放及改革為首任,大灑銀彈谷經濟增長的方程式,或者將會與鬼城齊齊成為歷史,現存鬼城供應能否消化,實不應為市場的焦點所在。

記者:林靜
新華社:地方政府盲追土地指標 全國亂建新城可容納34億人
發佈日期: 2016-07-14


《新華社》最近發表一篇調查評論文章,指出在中國所謂經濟「新常態」、「供給則改革」與「去產能/庫存」等環環相扣的大背景下,一些中小城鎮反而因為大城市有限制人口之勢,紛紛提出2020年、2030年人口倍增的目標。國務院有關部門數據顯示,截至本年5月,全國縣以上的新城新區超過3500個,規劃人口達34億——讀者沒看錯,是34億。這些規劃能容納全世界近一半人口的新城,誰來住?有專家認為,這種「規劃人口的激進擴張,背後是地方政府對土地指標的狂熱追求。」不得不察也。

據近期出版的《國家新型城鎮化報告2015》顯示,中國農民工流向地市級以上的佔70%以上,流向小城鎮的不到10%。如何落實人口規劃?西部、西南部幾個地市規劃部門負責人表示,「我們一個重要的任務就是搶人」。除了進城農村轉移人口,一些城市也把人口引進目標聚焦在區域和城市間人口流動上。




中國區域科學研究會理事長、南開大學教授郝壽義等專家接受《新華社》記者採訪時表示,城市人口規模差別化調控的信號已經明確,特大城市嚴控人口規模,中小城市加快放開落戶制度。隨着特大城市人口「溢出」,對小城鎮、小城市來說,可能會迎來承接一部分大城市轉移人口的利好。

然而,現實中擔當集聚人口重任的中小城市卻面臨尷尬。近期出版的《國家新型城鎮化報告2015》顯示,中國農民工流向地市級以上的佔70%以上,流向小城鎮的不到10%。中山大學城市與區域研究中心教授許學強認為,隨著特大城市控制人口規模以及經濟發達地區產業轉型升級,人口出現由大城市向中小城市流動的跡象,但要搶人,需要硬實力,很多中小城鎮城鎮化和產業化脫節,沒有產業就沒有就業,再加上公共服務供給不足,造成中小城鎮仍在「失血」。「首先要明確人來了能做什麼,而不是簡單把人忽悠到城裏買房,當做去庫存的接盤俠。」許學強說。


將進一步增加商品房庫存

「規劃人口的激進擴張,背後是地方政府對土地指標的狂熱追求。」華南城市規劃學會會長、暨南大學管理學院教授胡剛表示,每多一個人進入城鎮化序列,與此對應的人均建設用地指標就多。例如,按照目前人均城市建設用地100平方米計算,20萬人口和40萬人口的土地指標差別很大,潛在的土地出讓收益就多,根由還是土地財政在作怪。

最新公布的《國土資源十三五規劃綱要》顯示,「十二五」時期全國城鎮建設用地增長約20%,遠高於同期城鎮人口11%的增幅,城鎮建設用地增長速度約為同期城鎮人口增幅的180%。

專家指出,規劃、土地、人口三者緊密聯繫,規劃人口「畫大餅」,直接的影響就是房地產過度開發,去庫存艱難。國家發展改革委城市和小城鎮改革發展中心的研究顯示,雲南某城市一個新區,招拍掛土地中,住宅高達74.63%,商業服務業設施項目只佔15.53%,工業項目只有5.24%。

中原地產首席市場分析師張大偉分析,目前一些三四線城市的新城發展過多偏重於住宅這一單一模塊,34億的人口規劃意味著房地產市場又要大發展,將進一步增加難以消化的商品房庫存。

胡剛等人建議,應在區域和省一級對發展方向、人口規劃進行統籌,探索由上而下和由下而上規劃相結合。一些基層幹部表示,要根據實際情況適時對規劃進行調整,協調好「一張藍圖繪到底」和城市實際發展需要,注重規劃的延續性和科學性。
“全球最大商场”华南MALL免租求生
2014-07-02  【小 中 大】
     “世界最大购物中心”光环早已退去,重新复活的广东东莞华南MALL放低了姿态。据了解,华南MALL业主北大资源集团投入2亿元改造项目,招入商户在第一年全部免租。巨型体量将选择以大量餐饮品牌填满,定位也从辐射全中国收窄到服务好广东本地客群。但目前该商场日均客流量仅1万,远远达不到盈利状态。

   时光倒流回2005年,华南MALL带着45万平方米的占地面积、规划2350个商铺的“世界最大购物中心”面世。开业初期有铜锣湾百货、加拿大IMAX、百安居等多个大型主力店,但好景不长,主力商家纷纷撤离,这座“世界最大购物中心”也因过高的空置率被称为“鬼城”。随后,华南MALL经历了长久的蛰伏期,今年1月正式亮相。

   华南MALL总经理高铁栓在接受媒体采访时表示,目前,华南MALL已解决了历史遗留问题,陆续收回了商铺产权。目前,华南MALL已拥有80%的商铺物业权。散卖商铺的后遗症解决后,华南MALL还在努力修复建筑“硬伤”。高铁栓表示,北大资源规划预算2亿元,改造建筑动线、外立面和内部结构等环节。

   经历调整后,曾由于运营、选址、定位等多重原因惨败的华南MALL开始复活。今年6月1日,华南MALL客流与销售双双打破历史纪录。目前,华南MALL日均客流量在1万人以上,人均停留时间增加到2-3小时。

   之所以被消费者与商家接受,高铁栓表示,如今的华南MALL在走一条与过去完全相反的道路。华南MALL前任老板将其定位于“立足珠三角,辐射全中国”,大多选择高端商户进驻。高铁栓表示,华南MALL目前的定位是立足万江,辐射东莞。昔日零售为主的华南MALL现在主打餐饮,餐饮、零售和体验业态占比分别为4:3:3。
中國房屋空置率全球稱冠 鬼城不斷增加


去年中國城鎮地區住房整體空置率高達22.4%,已高於美國、日本、歐盟等國家和地區。
圖為2014年5月30日中國北京一處地產中介。(AFP PHOTO / WANG ZHAO)


【大紀元2014年06月17日訊】住房空置率是一個經常被用來衡量樓市健康程度的重要指標
,一直以來備受關注。6月10日,由西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心公佈的一
份報告稱,去年中國城鎮地區住房整體空置率高達22.4%。中國的住房空置率已高於美國
、日本、歐盟等國家和地區。 據大陸媒體報導,這份《城鎮住房空置率及住房市場發展
趨勢》的報告稱,2013年中國城鎮住房整體空置率為22.4%,比2011年上漲1.8個百分點。
其中,擁有多套住房的家庭空置住房的比例增加明顯,從2011年的15.8%上升到2013年的
17.3%。


據此估算,截至2013年中國城鎮地區空置住房為4898萬套,比2011年增加842萬套。


報告還顯示,從區域差異看,三線城市住房空置率最高,為23.2%;一、二線城市分別為
21.2%與21.8%。


報告還說: 「我國城鎮地區自有住房空置率很高,而且迅速上升。」報告指出,目前空
置率之高,就算城市人口增多,也只會是杯水車薪。報告指,城鎮化率增加10%,對房屋
空置率也只會減少2.6%。


學者駁任志強:4898萬套空置房仍是低估

針對2013年中國城鎮地區住房空置率達22.4%的報告,大陸房地產大亨,華遠地產董事長
任志強長微博反駁了這一觀點稱:「即使計算上約非成套住房(住房成套率10年六普數力
76%)戶套比為1:1.01,因此絕不可能有5000萬套或更多的空置。」


西南財經大學經濟學院院長甘犁通過網絡進行了公開反駁任志強的計算方法說,任志強的
新增住房面積僅包括國家統計局的城鎮住房竣工面積,總量為106億平米。其次,非自建
房中,也有一部份住房不在城鎮住房竣工面積的統計範圍之內,比如小產權房和農村集體
土地使用權住房。第三,任志強高估了拆遷面積。綜合以上三項因素可以得出,任志強關
於中國絕不可能有5000萬套或更多的空置住房的結論是站不住腳的。


早前境外投資銀行瑞銀髮布的《地產泡沫之憂》報告亦估計,截至2010年底,中國居民的
自住房比例已達85%至88%,在城鎮地區約為75%至78%。據此估算,城鎮家庭住房空置率在
22%至25%,與西南財經大學的研究結果基本一致。

大陸「鬼城」榜單不斷增加

大陸各地房地產瘋狂發展後深陷泥潭,「鬼城」榜單不斷增加。除西部三四線樓市成高風
險集中地,江蘇、山東、安徽、遼寧等東中部省區的多個三四線城市也因房屋存量巨大而
被列入「鬼城」榜單。


克而瑞研究中心近期發佈的《2013年中國城市房地產發展風險排行榜》顯示,三四線城市
,例如甘肅武威供求比則高達8.06,山西大同供求比達到5.7,延安為4.34,均存在嚴重
供過於求的現象。十堰、無錫、營口、酒泉等三線城市不乏無人問津而遭空置的樓盤。


無錫一家高端項目開發了900餘套住房,自去年6月開盤以來,至今僅成交78套,老闆因資
金鏈斷裂而跑路,目前樓盤也被有關部門查封。


中國大陸目前正面臨房屋市場低迷,原因有多個,包括北京和上海以外的城市房屋近年來
供過於求,銀行收緊房屋借貸亦造成雪上加霜效應。


根據國家統計局數據,房屋銷售額從2013年五月的5030億元減少到今年五月的4461億元。
今年頭五個月的銷售額同比下降10.2%。


在樓市持續低迷下,大多開發商均無拿地計劃,土地市場受到嚴重影響,多城市土地流標
、流拍,土地市場迅速進入寒冬期。


中國房市面臨著空屋過剩和價格下滑,已經成為世界第二大經濟體增長的拖累。中央銀行
上個月呼籲這個國家的大銀行加快批准房貸,敦促他們優先考慮首次購房者。
IMF:內房空置率太高

2015年05月03日

【本報訊】正當市場期望人行進一步「放水」,並期望內地房地產能夠因而回暖之際,國際貨幣基金組織(IMF)副總裁朱民近日在IMF2015春季年會表示,中國樓市面對的首要問題是「空置率太高」,惟目前暫無官方數據。

「造城」過度是不爭事實,IMF副總裁朱民指,中國樓市空置面積達10億平方米,其後IMF駐中國代表一份研究報告再度提及,中國房屋供應過剩遍及全國,在較小城市和中國東北部尤其明顯。」

《南京都市報》報道,西南財經大學去年發佈一份關於城鎮住房空置率的調查報告,內容亦提到「中國有大量城鎮住房處於閒置狀態」,2013年中國城鎮住宅市場的整體空置率達22.4%,推算空置房約有4,898萬套,空置率已高於美國、日本、歐盟等國家和地區。

中國房協副會長任志強則根據住宅竣工數量作出推算,估計空置房少於5,000萬套,而中國城鎮地區的空置率亦不可能超過20%。《南京都市報》記者走訪幾個上海市內及郊區的樓盤發現,剛性需求住房的入住率一般逾八成,中高端樓盤、郊區別墅區空置率普遍較高。  
2017/09/20, 財經


全台近百萬空屋、新建餘屋創七年新高,房市是否步入日本化?


我們想讓你知道的是

自從央行逐步放鬆房貸管制後,銀行也更積極推動房貸業務,低利率、放寬貸款成數等,但整體房市仍然溫溫的,激不起太大激情。主要還是受到結構性問題影響。


文:林奇芬

根據內政部營建署的最新統計,2016年全台灣低度使用住宅(俗稱空屋)高達86.2萬戶,另外,還有新建餘屋(蓋好尚未賣出)7.3萬戶,創七年統計新高紀錄。全台有近百萬空屋、賣不出去的房子,顯示房市供過於求的壓力龐大。


餘屋量大,房市去化慢

今年上半年房市出現量增現象,為市場帶來一線曙光,不過目前成交量雖然上揚,價格卻無法增溫,特別是新北市、桃竹、高雄市等地區,是目前餘屋量較大的地區,議價空間較大。

就全台整體房貸餘額觀察,2015年1月房屋貸款金額達5.87兆元,到2017年7月房貸金額達6.5兆元,過去兩年半,即使房市低迷,隨著新屋陸續交屋,房貸金額仍然增加6,300億元,成長了10.7%。

利率是金融海嘯後新低

另外,在低利率環境下,銀行資金充裕,房貸利率更已經來到金融海嘯後新低水準。2015年1月五大銀行房貸利率是1.985%,到2017年6月房貸利率已經降至1.647%。而且近期還有多家銀行積極推動低利房貸,包括土銀、合庫等之外,連農會都加入低利搶房貸業務,顯示銀行爛頭寸多。

自從央行逐步放鬆房貸管制後,銀行也更積極推動房貸業務,低利率、放寬貸款成數等,但整體房市仍然溫溫的,激不起太大激情。主要還是受到結構性問題影響。




一,房市供過於求狀態未改變

從前述內政部統計數字顯示,全台空置房屋仍多,這也造成新屋、預售屋去化速度緩慢。

二,少子化風暴逐漸影響房市

台灣已經進入高齡化社會,65歲以上老人人口超過14歲以下兒童,少子化風險逐漸影響居住市場。試想,逐年減少的年輕人口,購屋需求萎縮。台灣房市是否步入日本化,將是一個長期隱憂。

三,都會區房價負擔偏高

都會區房價所得比偏高,讓年輕人購屋困難。例如台北市房價所得比是15.5倍,新北市是12.5倍,這兩個都市的年輕人購屋難。但除了這兩大都市之外,其餘城市的房價所得比可落在十倍以下,有些城市甚至不到六倍,房價負擔不高。若全台經濟活動可以在各大城市均衡發展,不過度集中在雙北市,將有利於民眾生活與購屋。

四,全球資金收緊趨勢,利率有變數

台灣目前房貸利率可說是最美好的時光,但接下來全球卻開始面臨資金收緊風險。美國已經升息四次,並打算開始縮減資產負債表,歐洲央行明年也可能停止量化寬鬆(QE),美歐兩大央行若開始收緊資金,勢必對未來利率環境帶來變動。眼前的低利率雖然誘人,但也要做好萬一利率升高的心理準備。

目前台灣房市投資客少、自住客多,但在餘屋量大、都會區購屋難的結構下,房市仍然有些消化不良。

本文經好房網授權刊登,原文發表於此

責任編輯:翁世航
核稿編輯:朱家儀
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