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解決港人住屋和退休的計劃


建議政府提出「逆按揭優先住宅計劃」。當興建一座樓宇,這房屋只賣給願意做「安老按揭計劃」的港人。

如果政府多建「安老按揭計劃優先」的住宅,這樣就能利用「安老按揭」來幫補一下政府老人福利開支,希望能減輕「全民退休保障」財政壓力。

當樓價愈貴,業主將來能獲得愈多的安老按揭收入,不用怕積蓄只夠供樓,退休也有保障。

當業主死後,房屋不會留給後人,能保持房屋的供應量。

租屋是替人供樓,做逆按揭物業,等同租屋,但供滿後給你退休保障。


不知道這政策有研究價值嗎?
【利財筆記】錯信梁振英 10萬人落錯車 上唔番車 (林本利)

2017年4月月6日


香港樓價一再破頂,林鄭月娥當選特首,外界最關注其樓市政策。林Sir今堂點評歷任特首樓市政策,招數多多卻成效不彰。林Sir從政府早前公布的2016年中期人口統計更發現種種樓市荒謬,10年間公屋增加了7萬多個單位,住戶卻僅增2,000人;自置居所家庭住戶比率由52.8%跌至48.5%,估計約10萬個住戶信錯梁振英,賣出自住樓變租戶,林Sir不勝唏噓!

林Sir回顧自1997年至今,三任特首的樓市政策也強差人意。董建華在1997年7月1日上任,適逢亞洲金融風暴在泰國爆發,之後席捲多個亞洲國家,炒家狙擊這些國家的貨幣,令滙價急跌。當時負責特區金融政策的官員,包括曾蔭權、許仕仁及任志剛,挾高拆息捍港元,結果利率升令樓價一年間急挫近五成,負資產湧現。

董建華任內,發展商以超低補地價,更改土地用途興建私樓;為發展數碼港,讓電訊盈科(00008)免競投獲得土地興建豪宅;以推動環保為名,批准發展商興建「發水樓」。到私樓供應大增時,卻停止賣地、停售公屋、停建居屋,多項政策均有「明益」地產發展商之嫌。

停售居屋 樓價持續攀升

2005年3月,董建華腳痛下台,任內中原城市領先指數(CCL)由回歸時的100點跌至51.68點,大挫近五成。接任的曾蔭權為免樓價再瀉,繼續停建停售居屋、以勾地政策取代定期賣地。結果2009年金融海嘯後,因供應不足,任內CCL由52.46點升至105.46點,樓價上升一倍!

曾蔭權任內成立發展局,由林鄭月娥出任局長,負責規劃土地用途及市區更新。故曾蔭權任內沒建立足夠土地儲備,林鄭月娥亦需問責。不過,曾蔭權成功收緊「發水樓」,規管一手樓買賣,要求地產商以實用面積計算樓價,算是德政。而且,若看供樓負擔比率,曾2005年上任時400平方呎單位為29.3%,2012年離任為43.3%,2008年金融海嘯時更低至31%。「曾蔭權年代是較好的,雖然說推地少,坦白說他下台時供樓負擔比率43%,現在卻是50%!」供樓負擔維持在家庭入息的四成,尚算合理,故去年第二季這個比率回落至約43%,林Sir大力呼籲趁機上車。

2012年7月,梁振英上台,聲言10年內興建46萬個單位,現在他快將下台,房策卻沒半點成效。雖然公屋單位數目增加,但居住在公屋的人口了無寸進。據統計處公布的2016年中期人口統計簡要結果,公屋單位總數由71.7萬個增加至79.1萬個,增加7萬多個,但住在公屋的人口,僅由212.9萬增至213.1萬人,只增加了2,000多人!

製造假預期 樓價火上加油

林Sir估計公屋單位不斷加但受惠家庭卻不多,跟公屋分戶問題有關,如家庭暴力、夫妻離婚、兄弟不和也可申請分戶。公屋政策千瘡百孔,富戶只要年過60歲便可繼續住下去,即使一人獨居於大單位也不用搬,「呃公屋」報道屢見不鮮。舉例早前法庭有一名郵差訛稱與外婆同住,申請「家有長者優先配屋計劃」分配到公屋,實情其外婆被送到安老院至終老,該涉案郵差去年底只被判處180小時社會服務令,完全缺乏阻嚇性。

梁振英任內又不斷預告樓宇供應量將創新高,製造樓價快將見頂的預期。據統計處數字,過去10年自置居所的家庭住戶比率,竟由52.8%跌至48.5%,同期全租居所(即沒有分租)的家庭住戶比率,卻由43%上升至46.8%。以2016年約250萬個住戶計算,自置比率下跌4.3個百分點,即約10萬個住戶由業主變成租戶。

林Sir相信,當中不少人信錯梁振英, 賣出自置單位, 暫時租屋住,等樓價下跌再上車,結果「上唔番車」。梁振英政府多次出招整治樓市,卻讓樓市火上加油,無助港人上車。如去年11月將印花稅劃一15%,以公司名義轉讓的樓盤大增,有炒家更「首次置業」,以一張合約認購多個單位,「這些首置炒家一次過買10個單位,之後只要付數千元律師費便可分契!」近日便有傳媒揭發「一約多伙」情況湧現,新地南昌站匯個案最多,佔已售單位四成。梁政府的辣招導致近月樓市熾熱,樓價再次破頂,2012年7月CCL為105.46點,近期升破150點,未夠5年升43%;供樓負擔比率則由當時42.8%至最新估計已升破50%!



作者:林本利

前理工大學會計及金融學院副教授,港大社會科學學士及英國布理斯托大學經濟學博士,曾出版十多本經濟學教科書。退休後,創辦活道教育中心,開班教授理財之道、公共政策及經濟學。電郵︰im_focus@hket.com
為什麼德國人租房一輩子?嚴格的法律規定,讓市中心房價等同信義區 10 坪只要一萬元租金

2017/01/03

德國人只有不到一半的人會買房子,比較多的反而是一輩子租房子的人,對比台灣的 80% 自有率簡直是奇低——但德國普遍收入不可能比台灣還要低。

但假設你能夠享受像德國一樣超級健全的租屋系統,可以越租越便宜、價格穩定,就算窮還可以靠人一起蓋房子來給自己找安身立命之處傳給孩子——不用為了買房子痛苦打拼背房貸,何樂而不為呢?對比台灣虛假的高自有率,實際上卻是貧富差距極大的表徵……

(責任編輯:林芮緹)

文/Charles Tsai

我現在所居住的城市,是位於德國西南邊的弗萊堡(Freiburg),因為是一個大學城,所以想要租房子是出了名的難找,回想起初來乍到的時候,也是經過了一番折騰。但比起其他同學,我想我已經是幸運的了,透過學校只給博士學生的 database,順利承租到現在的房子,這個地方位於城市的市中心,最精華的區域,3 個約莫 10 坪的大房間,一個廚房與餐廳,浴室與廁所分離,還有一個大陽台。

而這樣的房子,如果分租給 3 個人,一個人的房租大概是 1 萬元新台幣,包含所有水電網路雜費等等,如果有在台北住過的人大概就會知道,在信義區 1 萬元,如果能租到一個 5、6 坪大的小小套房就該偷笑了,但論及人民的平均收入,可以想見德國一定是比台灣高上許多的。

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那天與我們的房東喝茶聊天,才知道原來他們其實也是二房東,他們是一對夫妻,丈夫是一個大學教授,因為工作的關係暫時移居奧地利,所以才將房子轉租給我們,而他們租了這個地方將近 30 年了,當一開始聽到租一個房子 30 年的我們都困惑著為什麼不乾脆買個房子,因為他們也都是有社會地位,看得出來是不缺錢的人。

好奇地繼續問了房東,並且認真找了一些資料之後才知道,德國人只有不到一半的人會買房子,比較多的反而是一輩子租房子的人。

在德國,與房東簽訂租約後,租金不能任意提升,每 3 年只能依照固定百分比提高,這也是為什麼我們住在市中心的大房子裡,卻能享有低廉房租的原因。

此外,德國相關法律規定,租約期內,房東不能任意將房子收回不租,除非你能證明,房子是自住的 ;而且如果你想要買賣房子,也會有許多稅賦需要繳納,像是賣房子前,要先付 1.5% 的不動產稅,賣了房子後,要再繳 3.5% 的交易稅,有賺錢的話,還要再付 15% 的差價營利稅,甚至要是賣的價錢太好,超過合理樓價的 20%,買方可以到法院爭取追討賠償。

這樣的政策有效的將房價維持在合理的範圍內,這樣的房價,甚至只有鄰國法國與瑞士的四分之一。

德國甚至還有租屋者協會,年費大概台幣 2,000 元,幫助你做免費的法律諮詢,入會 6 個月後就能夠免費幫你打官司,並且定時提供你最新的租屋公定價與各類資訊來保障你應有的權利。

另外德國還有一種有趣的房屋政策;一群人可以自發性的共同成立一種組織,德文叫做「Baugenossenschaft」。如果把這個字拆開來看,就是「一起建房子」的意思。

第一次聽見這個名詞是在一堂學術英文的課程裡,一位德國博士學生在練習用英文講述他的論文相關題目,但她沒辦法找出一個確切的英文字來表述這個詞,因為這應該算是德國特有的一種文化。(編按:在台灣也有「合建」這一詞,但意思主要指地主和營造商、建商間的關係,與本文此處所述之情況大不相同。)

當一群沒有什麼錢卻要找地方住的人,聚集在一起,成立一個組織,向銀行借貸後再向政府買地,然後自己找建築師蓋房子,整座大樓的設計,大至大樓外觀,小至人行道要種什麼樹,都是由全體住戶一同投票決定。

這樣的方式,不但跳過一層建商的剝削,在房子蓋成之後,大家再以租戶的身份付房租來繳納貸款,租金不僅不會隨市場起伏,還會一年比一年低,一直到銀行的貸款還清之後,每個月便只需要付基本的水電費就可以,雖然這樣的形式沒有物業的擁有權,但卻也可以住一輩子,也能將房子留給下一代。

德國有三分之一的住房,都透過類似的形式在運作,第一個這樣的社區始於 1867 年,發展至今,制度日趨完善,德國人覺得這種有點像是社會主義的形式,卻是一種更民主的體現。

在資本主義與自由市場主義近乎凌駕於一切的亞洲社會裡,卻往往連住屋的基本權利都被消磨殆盡,窮人越來越窮,貧富差距愈來愈大,許多人藉由炒房賺了大錢,但更多的卻是在風暴中犧牲的平民百姓, 也許政府在制定政策之時,應該多以人民的角度作為出發點,而不是單純地以台灣人民房屋自有率高達 80%,而沾沾自喜的認為大家都過著幸福美滿的日子。
新加坡是如何解決住屋問題的

2017-02-20

新加坡在還是英國殖民地的年代,住屋問題一樣十分嚴重。1947年英國房委會的一份文件指出:「新加坡有一個世界上最糟糕的貧民窟,是文明社會的恥辱。」

1959年新加坡獨立後,李光耀很清楚,國民有了自置物業後,命運就會與國家的命運捆綁在一起。有樓的人,政治取態會傾向保守,不想社會動亂,以免影響樓價。
此外,人人都需要住屋,如果住屋問題控制在政府手裏,政府就可以輕易操控人民。不聽話的,就不配屋。人民就會自動順從政府。所以,人民行動黨執政後,即全力為人民建屋,以人民負擔得起的價錢賣給人民,好讓人民感恩圖報,在「民主」選舉中投票給人民行動黨。

這些由政府興建的房屋在新加坡被稱為組屋,單位有大有細,小的一房一廳,約600呎;大的四房兩廳,可大至2,000呎;以便家庭成員增加後可以置換較大的單位。現時,一般組屋的面積都有一千呎左右,有些還是複式的,在香港已可以稱之為豪宅。香港人對此都十分羨慕。

新加坡的組屋只賣給新加坡人,非新加坡人就得在私人市場用市價購買,政府不會補貼。新加坡人要買組屋亦得符合一定的條件。單身申請的,年齡要過35歲。以家庭為單位的,戶主過21歲就可以。購買不同大小的單位會有不同的入息上限。除了小部分人會不符合入息上限外,一般的打工一族都沒有問題。政府無意在這方面設立為難自己人民的門檻。只要部分富裕階層,才得在私人市場自覓居所。他們要求高,組屋未必符合他們的理想。至於那些真的收入微薄得連組屋也買不起的人,政府另有廉租的公屋供他們選擇。

政府在訂定組屋的售價時,主要考慮人民的負擔能力,而不會與私人市場的樓價掛鈎。所以,新加坡人只要在市場上有一份正常的工作,基本上都可以買得起樓。新加坡人買樓,可動用強積金的積累。這些強積金戶口裏的錢,很多人都不想等退休後才用,所以一般人都傾向盡早拿出來買樓。

新加坡強積金的供款比例很高,僱主要供17%,僱員要供20%,金額合起來是工資的37%。這等同新加坡人一出社會工作,政府就迫他們儲蓄作買樓用途。即使工作年資不長,積累有限,也可以透支未來的供款來買樓,所以新加坡人買樓都不愁沒有首期。由於供強積金的錢,即使不用作供樓也是沒法自行處置的,所以供樓後,新加坡人的生活質素不至於大受影響。如果量力而為的話,用正常的強積金供款來供樓也可以足夠。如果肯補貼一點,就可以住得更好一點。

新加坡人在政府的照顧下,有超過八成已買了組屋,加上那些買了私樓的人,自置居所的比例超過九成,可稱世界之冠。民調顯示,有95%的新加坡人對自己的居住環境表示滿意。

香港與新加坡同是上世紀五十年代開始著手處理自己的房屋問題,很明顯新加坡取得的成績比我們好得多。那香港可以仿效新加坡嗎?這個問題另文再談。
爽通識:香港房屋問題

近年香港樓市持續熾熱,反映樓價走勢的中原城市領先指數已升近120的水平,超出1997年樓市高峯期的100水平。樓價上升雖反映經濟的蓬勃,但同時也帶來不少社會問題,例如年輕人置業困難,租金負擔沉重,社會不滿情緒上升,仇富情緒增加,導致越來越多社會運動的出現,嚴重削弱特區政府的管治穩定性。到底為甚麼近年香港樓價持續上升呢?今日和大家稍作分析
A.近年香港樓價上升原因
l.美國量化寬鬆政策影響:2008年美國出現金融海嘯,美國政府隨即在2009年開始推出量化寬鬆政策(通過印錢購回國債增加貨幣供應)以挽救經濟,導致大量熱錢湧現及流入沒有外滙管制的香港,熱錢追逐下導致香港樓價持續上升(大量金錢爭相購買數量增長慢的房屋導致漲價)。另外美國實行極低利率政策,由於香港實行聯繫滙率,必須跟隨美國息率,導致長期極低借貸利率,現時按揭利率僅為2%,在實際負利率的情況下(存款利率低於通脹率),導致市民爭相購買房屋以保值,香港樓價因此持續上升。

2.香港房屋供應不足問題:香港地少人多,可供發展的土地不足,是眾人皆見之事,加上不少發展商大量囤積土地,及用「擠牙膏式」策略興建及供應房屋,以推高樓價牟取更大利潤。根據研究顯示,香港每年房屋需求量大約20,000至30,000間,但是近年平均每年新增供應量只有大約18,000間。在房屋需求長期高於房屋供應的情況下,房屋價格因此不斷上升。

3.中國因素的直接影響:自2005年中國政府實行人民幣滙率改革以來,人民幣兌港元已經累計超過25%的升值幅度,內地同胞來香港買樓等於打了75折,因此蜂擁到香港購買房屋。另外,近十年中國經濟高速發展,造就大量富有階層的出現,加上中國大陸制度不完善,越來越多內地富有階層希望向外轉移資產,這些因素都導致大量內地投資者來港買樓,不少新樓盤內地客比例超過30%,直接抬高香港樓價。

4.香港政府房屋政策失誤:香港在港英年代已推行居屋政策(居者有其屋),由政府興建後低價向合資格市民出售,以確保不符合資格申請公屋的夾心階層能獲得較好的居住環境。但是自2002年開始,香港政府以不干預自由市場為由停止興建居屋,迫使大量夾心階層被迫投入私人房屋市場,增加市場需求,這是樓價上升原因之一。

5.香港政府高地價政策:現時香港政府實行高地價政策,以拍賣及投標方式高價售賣土地,沒有達到底價的話,政府將會收回土地,高地價導致發展成本增加,地產商因此需要高價賣樓(當然也有意見認為高地價實是反映土地市場價值,即使低價賣地也未必能令發展商降低房屋售價,兩種觀點誰對誰錯仍無定論)。另外自2004年香港政府取消定期拍賣官地政策,全面實行「勾地拍賣」制度,以防止土地供應供過於求及「流拍」的情況。在政府不公佈拍賣底價的情況下,市場資訊不足,增加土地被勾出的難度,變相減少土地及房屋供應,也因此抬高樓價。
B.香港政府壓抑樓市措施
1.增設特別印花稅:香港政府在2010年推出「額外印花稅」措施,其後在2012年收緊政策,規定任何人士在購買物業後,如果在半年內轉售須繳付20%額外印花稅,半年至一年為15%,一年至三年為10%。另外在2012年實行買家印花稅,所有非香港永久性居民在購買香港住宅物業時,須要繳付15%買家印花稅。政府藉增設以上兩種印花稅增加炒家的成本及風險,打擊炒賣,以防止房屋價格持續上升。

2.增加土地供應:梁振英政府上台後積極增加香港土地供應,宣佈取消勾地表制度,恢復賣地制度,希望通過增加土地供應來達到增加房屋供應的效果。另外政府宣佈開闢更多住宅用地,在未來三至四年供應可供發展67,000個私人單位的土地,在未來五年供應可發展75,000個公屋單位的用地。藉增加土地及房屋供應,長遠達到降低房屋價格的效果。

3.重推居屋計劃:2011年行政長官曾蔭權在最後一份施政報告中宣佈香港將會復建居屋,目標是在四年內供應17,000個居單位,為月入2萬至3萬的市民,提供低於市價的房屋供應。政府目的是在於通過資助夾心階層購買房屋,減少社會不滿,同時減少私人房屋市場的需求,長遠穩定或降低樓價。

4.推出設限土地:2010年政府宣佈將會通過賣地條款,限制發展項目的最少單位數目或單位面積,藉此迫使發展商興建更多中小型單位,增加市場供應,從而穩定市場價格。另外2012年行政長官梁振英提出「港人港地」政策,在賣地條款中規定房屋只能售賣於香港永久性居民,以防止外來資金(特別是大陸資金)的購買力抬高香港樓價。

5.收緊房屋借貸:香港政府在2011年開始收緊房屋貸款,例如規定所有價值在700萬港元以下的住宅物業最高可以做七成按揭,價值700萬至1,000萬港元住宅物業調低至六成,價值1,000萬至1,200萬港元調低至五成,並要求銀行對按揭申請人進行壓力測試。政府希望藉收緊房屋貸款,切斷炒家的資金來源,打擊房屋炒賣,以防止房屋價格持續上升。

C.總結:
房屋問題直接牽涉市民的生活素質,房屋供應不足及樓價過高都會導致市民不滿及社會動蕩,是香港最為關鍵的深層次問題。在全球化大趨勢下,香港絕不能閉關自守以防止外來因素影響樓價,因此香港政府最應該做的應是增加資助房屋(居屋及公屋)供應,放寬資助房屋的申請資格,防止社會的中下階層受到房屋價格變動的影響,這才應該是香港政府房屋政策的正確方向。

Hong Sir
遵理學校通識科補習名師
(周二至四刊登)
香港开始实行低地价政策,与深圳抗衡!

2001/11/27

在楼市股市泡沫爆破后,不少市民对前景感到无望,尤其是负资产人士。近日,
梁锦松一次独自到食肆吃饭,两名市民不请自来,要求他走回高地价老路,还叫政府
不要卖地。因为他们两人是负资产,他们相信高地价政策可以帮到他们,又可以帮到
整个营商环境。但是,梁锦松断言对他们说,“高地价政策在香港已是做不了。”

    他认为,就算香港停止所有卖地,也不可能返回过往的高地价。因为现在边界已
越来越共通,所谓土地已不只是看香港的土地供应,而且高地价政策对香港也未必有
好处。

    “我们已经见到泡沫经济的后果就是产业空洞化。没错,当时有钱买股票、有钱
买楼的人好亢奋、好快乐,实际上,样样成本太贵的话,雇主会将工种外移,香港就
越来越少工作机会。”

    梁锦松并不认为香港现在已丧失机会。“你仍然见到很多白手兴家的成功例子,
若说现在的机会比以前少,我绝不同意。”

    若说现在的希望比以前少,只是指现在比1999年之前,无论买股票买楼,短期即
刻会赚到钱的机会是少了。

    但他强调,当时的机会和环境是独特的,“时移势易,你要走回这条路,对不
起,现在已经做不到了。”

    他认为,如果利用香港作为基地,开发内地市场仍然是大有可为。“你同外国人
倾谈,他们会觉得香港很好,但香港人却看得比较差。”

    他认为这与传媒的报道侧重有关。香港的报章报道通常侧重负面,好消息通常很
少在报纸大篇幅报道,所以市民的感觉同外国人对香港的感觉有颇大的差别。

    “这不知是传媒的问题还是政府的问题。”他说。

    近期,香港报章上多了很多“中央救港”的标题。对于“救港”此一字眼,梁锦
松却是深恶痛绝。“救港的含意,是香港人不行,需要人施舍,可是实际不是这
样。”

    他说,内地要发展,香港也要发展,现在大家商讨的,是如何在各自的发展中互
惠互利,就如做生意一样,这才持久。他强调,香港有很多优势,香港人不应妄自菲
薄。

    对于近期有多位内地官员批评香港,梁锦松说,“人家怎说不重要,最重要问自
己,有则改之,无则加勉。”他认为,只要香港有实力,有优势就会成功。

    虽然梁锦松强调香港的前景乐观,但他亦承认,目前的困难不会很快过去,未来
一、两季的前景肯定不会太好,因为现在全球的主要经济有陷入衰退危险。

    但他认为,更重要,是香港市民对于未来路向要有共识。“如果香港在未来五年
至十年没有一个清晰的路向,不改革的话,就糟了!因为现在知识型经济,样样事情
都是互联网时间,毛泽东说得对,‘一万年太久,只争朝夕’”。
樓價霖影響比樓市升影響更大,升市你買唔到樓頂多嘈幾野,但如果樓市爆銀行体系會受好大衝擊,直接影響香港經濟。你睇當年老董就知,即時8萬5已經唔存在

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我想由貴樓繼續高企,另再新建一些較便宜的樓,可行嗎?
瑞典房市降温雨:房贷强制还款政策推延

2015-04-27

【大纪元2015年04月27日讯】(大纪元记者张翼瑞典报导)4月23日,瑞典金融监管司(Finansinspektionen)宣布将不再推出贷款摊还的强制要求政策(Amorteringskrav)。此项强制要求原本计划在2015年8月1日实行。该政策在房地产市场上曾经争议很大,并导致本来就超热的房产价格进一步飙升。

瑞典现行的房贷政策是非常宽松的,只要贷款人有工作和固定收入就可以在买房时以房子的部分价值做抵押贷款, 不强制要求在买房后逐步偿还贷款,多数人终生没有还款计划, 一直住银行贷款房,也就是一直欠著银行的贷款。

今年由于瑞典国家银行调控利率下调到历史最低,贷款不但相对其它地区容易也便宜。 加上瑞典大城市住房供不应求,导致房地产价格不断上涨。

房贷的强制摊还政策于去年秋天出台,今年3月,政府宣布政策实施的日期为8月1日。这个消息让很多买房者急于买下房屋,以期在政策开始前得到贷款,无需成为以后的“房奴”,一些人为免夜长梦多,甚至不惜以较高的价格投标买房,本来就超热的房产价格因此更上一层楼。

政策没能按原计划执行的原因是瑞典政府的金融监管部门——银行监管司的法律地位受到质疑。司长诺日尤斯(Martin Noreus)说,作为政府金融监管部门,他们认为瑞典需要贷款摊还的政策,但是负责政府管理的中级法院Kammarrätten质疑金融监管司是否有推出该政策的法律依据。为此金融监管司不得不等待相关法律,以明确自身的权限。至此,贷款摊还问题被踢到了政府一级、及制定法律的国会。

但政府采取措施的态度并未改变,瑞典金融市场部长博龙德(Per Bolund)在当天的新闻发布会上,肯定政府将尽快寻找减少每个家庭的资产负债率的措施,包括强制要求贷款摊还(amorteringskrav)和改动利息扣税政策(Ränteavdrag)。他强调瑞典家庭的负债率多年来一直在增长,平均资产负债率超过170%,已经威胁金融市场的稳定, 到了必须缩减的地步。不过瑞典政府是少数党执政,为了政策不出现太大变动,避免由于四年一次的大选造成市场的不稳定,所以需要各党派达成协议 。

专家预测:市场短暂降温
由于瑞典房屋买卖没有对外籍人士的限制,不论有没有长居签证,只要符合银行的付款规定,人人可以在房产市场上出标,有人甚至炒卖新建房, 受到瑞典税局和其它部门的关注。 本报记者就此采访专门负债住房市场贷款的银行SBAB 的首席经济师博尔(Tor Borg),和房产中介斯特姆贝尔(Marcus Strömberg)。

博尔(Tor Borg)说:“瑞典房地产价格近二十年飙升不落,住房供不应求和调控利率的不断降低是主要原因。国家银行统计为瑞典家庭贷款达到历史少有的高度,也是国际上相对高的。政府虽然有决心推出政策减少家庭负载,但是制定法律,与和其它政党的协商都是需要时间的,所以预计房价还会持续上升。”
瑞典多年来有一个税收政策:“利息扣税政策”(Ränteavdrag), 有贷款的人会在纳税时减税。博尔解释说,这个政策意味贷款越多的人税务优惠越多。“利息扣税政策”在瑞典已经施行多年,由国家出面,减少贷款利息,刺激瑞典人多贷款买房,进而刺激建房。 目前负债过重的瑞典,很多人认为它已经成为国家税收的不必要的包袱。博尔表示尽管舆论如此,取消“利息扣税”会影响众多有贷款的家庭,使其每年多付几千克朗的税,即使有可能改变,也需要时间。

博尔说:“在过去的20-25年间瑞典的房价一直在上涨,这个趋势估计不会延续到未来的十年。利率一旦增加、利息扣税的减少会双倍的减少房产购买力。”所以作为私人住房者“需要继续关注政策的改变”。

博尔表示,北欧四国的房产市场,除了丹麦都比较相似,有过热的趋势,瑞典尤其突出。从建房公司的角度来看,博尔分析:由于大城市的巨大住房需求和贷款利率低,目前仍是投资建新房的好时机。但是住房市场供不应求的情况只限于各大城市。而在很多人烟稀少的地方,建房成本可能比市场价值还高,投资去这些地方需要谨慎。

房产中介建议:了解市场做好准备

房产中介斯特姆贝尔(Marcus Strömberg)经营斯德哥尔摩市中心地区的房产买卖。他说,今年春天很多人为了避免贷款时被附加还款要求,增加每个月的经济负担,宁愿在买房时过高投标,造成春季的房价奇高。金融监管司的声明会让买方缓一些,房价不会再继续上升。 但是他认为房价也不会下降。
记者也请他给《大纪元时报》的读者们一些具体的建议,他建议说,有卖房打算的人可以找房产中介为自己的房子早估价。如果需要装修增值可以计划做。 如果附近地区有买其它类似房产时没有中标的、但又有很强购买欲的买主,会比较容易看重附近其它类似房产项目而出高价。因为他感觉市场上急于买房的人还是有, 所以卖方最好做好随时出手的准备。

责任编辑:林彬
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