爽通識:香港房屋問題
近年香港樓市持續熾熱,反映樓價走勢的中原城市領先指數已升近120的水平,超出1997年樓市高峯期的100水平。樓價上升雖反映經濟的蓬勃,但同時也帶來不少社會問題,例如年輕人置業困難,租金負擔沉重,社會不滿情緒上升,仇富情緒增加,導致越來越多社會運動的出現,嚴重削弱特區政府的管治穩定性。到底為甚麼近年香港樓價持續上升呢?今日和大家稍作分析
A.近年香港樓價上升原因
l.美國量化寬鬆政策影響:2008年美國出現金融海嘯,美國政府隨即在2009年開始推出量化寬鬆政策(通過印錢購回國債增加貨幣供應)以挽救經濟,導致大量熱錢湧現及流入沒有外滙管制的香港,熱錢追逐下導致香港樓價持續上升(大量金錢爭相購買數量增長慢的房屋導致漲價)。另外美國實行極低利率政策,由於香港實行聯繫滙率,必須跟隨美國息率,導致長期極低借貸利率,現時按揭利率僅為2%,在實際負利率的情況下(存款利率低於通脹率),導致市民爭相購買房屋以保值,香港樓價因此持續上升。
2.香港房屋供應不足問題:香港地少人多,可供發展的土地不足,是眾人皆見之事,加上不少發展商大量囤積土地,及用「擠牙膏式」策略興建及供應房屋,以推高樓價牟取更大利潤。根據研究顯示,香港每年房屋需求量大約20,000至30,000間,但是近年平均每年新增供應量只有大約18,000間。在房屋需求長期高於房屋供應的情況下,房屋價格因此不斷上升。
3.中國因素的直接影響:自2005年中國政府實行人民幣滙率改革以來,人民幣兌港元已經累計超過25%的升值幅度,內地同胞來香港買樓等於打了75折,因此蜂擁到香港購買房屋。另外,近十年中國經濟高速發展,造就大量富有階層的出現,加上中國大陸制度不完善,越來越多內地富有階層希望向外轉移資產,這些因素都導致大量內地投資者來港買樓,不少新樓盤內地客比例超過30%,直接抬高香港樓價。
4.香港政府房屋政策失誤:香港在港英年代已推行居屋政策(居者有其屋),由政府興建後低價向合資格市民出售,以確保不符合資格申請公屋的夾心階層能獲得較好的居住環境。但是自2002年開始,香港政府以不干預自由市場為由停止興建居屋,迫使大量夾心階層被迫投入私人房屋市場,增加市場需求,這是樓價上升原因之一。
5.香港政府高地價政策:現時香港政府實行高地價政策,以拍賣及投標方式高價售賣土地,沒有達到底價的話,政府將會收回土地,高地價導致發展成本增加,地產商因此需要高價賣樓(當然也有意見認為高地價實是反映土地市場價值,即使低價賣地也未必能令發展商降低房屋售價,兩種觀點誰對誰錯仍無定論)。另外自2004年香港政府取消定期拍賣官地政策,全面實行「勾地拍賣」制度,以防止土地供應供過於求及「流拍」的情況。在政府不公佈拍賣底價的情況下,市場資訊不足,增加土地被勾出的難度,變相減少土地及房屋供應,也因此抬高樓價。
B.香港政府壓抑樓市措施
1.增設特別印花稅:香港政府在2010年推出「額外印花稅」措施,其後在2012年收緊政策,規定任何人士在購買物業後,如果在半年內轉售須繳付20%額外印花稅,半年至一年為15%,一年至三年為10%。另外在2012年實行買家印花稅,所有非香港永久性居民在購買香港住宅物業時,須要繳付15%買家印花稅。政府藉增設以上兩種印花稅增加炒家的成本及風險,打擊炒賣,以防止房屋價格持續上升。
2.增加土地供應:梁振英政府上台後積極增加香港土地供應,宣佈取消勾地表制度,恢復賣地制度,希望通過增加土地供應來達到增加房屋供應的效果。另外政府宣佈開闢更多住宅用地,在未來三至四年供應可供發展67,000個私人單位的土地,在未來五年供應可發展75,000個公屋單位的用地。藉增加土地及房屋供應,長遠達到降低房屋價格的效果。
3.重推居屋計劃:2011年行政長官曾蔭權在最後一份施政報告中宣佈香港將會復建居屋,目標是在四年內供應17,000個居單位,為月入2萬至3萬的市民,提供低於市價的房屋供應。政府目的是在於通過資助夾心階層購買房屋,減少社會不滿,同時減少私人房屋市場的需求,長遠穩定或降低樓價。
4.推出設限土地:2010年政府宣佈將會通過賣地條款,限制發展項目的最少單位數目或單位面積,藉此迫使發展商興建更多中小型單位,增加市場供應,從而穩定市場價格。另外2012年行政長官梁振英提出「港人港地」政策,在賣地條款中規定房屋只能售賣於香港永久性居民,以防止外來資金(特別是大陸資金)的購買力抬高香港樓價。
5.收緊房屋借貸:香港政府在2011年開始收緊房屋貸款,例如規定所有價值在700萬港元以下的住宅物業最高可以做七成按揭,價值700萬至1,000萬港元住宅物業調低至六成,價值1,000萬至1,200萬港元調低至五成,並要求銀行對按揭申請人進行壓力測試。政府希望藉收緊房屋貸款,切斷炒家的資金來源,打擊房屋炒賣,以防止房屋價格持續上升。
C.總結:
房屋問題直接牽涉市民的生活素質,房屋供應不足及樓價過高都會導致市民不滿及社會動蕩,是香港最為關鍵的深層次問題。在全球化大趨勢下,香港絕不能閉關自守以防止外來因素影響樓價,因此香港政府最應該做的應是增加資助房屋(居屋及公屋)供應,放寬資助房屋的申請資格,防止社會的中下階層受到房屋價格變動的影響,這才應該是香港政府房屋政策的正確方向。
Hong Sir
遵理學校通識科補習名師
(周二至四刊登) |