轉貼: 對租金管制的看法

Dalvm

考慮恢復租金管制

2013年 01月 28日 01:00   
    解決房屋問題是施政報告重中之重，但施政報告公布后樓價和租金卻繼續向上。為遏止升勢，社會上近期出現恢復租金管制、抽取物業空置稅的討論。

    當局對上述兩種提法，態度截然不同。對於恢復租金管制，當局表明不支持，認為實施租管只會令業主封盤不租，令無錢買樓的人租不到樓；對於物業空置稅，則稱不排除徵收。當局的考慮或有其道理，但一開始便采取考慮空置稅而否決恢復租金管制的做法，卻值得商榷。

    樓價租金升至這個水平，實施租金管制和徵收空置稅都是合理的。不過，香港沒有實行空置稅經驗，如何定義空置、如何制訂稅率、如何集中最應該針對的財團空置等，皆沒有先例，即使確定要實施，也需要多一點時間籌劃。相反，恢復租金管制就顯得容易許多。

    租金管制有例可循

    過去數十年，本港在商舖和私人住宅都實施過租金管制。第一次世界大戰后，大量人口涌港，住房緊張，帶動租金暴漲，很多人流落街頭。當時港英政府出於經濟和社會穩定考慮，於1921年通過租金條例，遏止租金上升，至1926年取消。二戰后，涌港潮再次發生，政府乃於1945年的業主租客條例中明確限制戰前建成的商用和住宅樓宇的租金升幅比率，并成立租務審裁處，專責處理租務糾紛，包括釐定什麼才是公平的租金水平，租務審裁處直至1982年才停止運作。

    較近期的租金管制於1973年開始實施，規定私樓業主的加租時間和幅度，兩年內加租不可多於市值九成，或加租幅度不應超過三成。此外，只要租客在續約時願意繳交市值租金，業主必須同意續租。回歸后，房屋局認為租金管制對舊樓業主不公，且長期扭曲市場，動議廢除租金管制，獲立法會通過，1998年12月31日正式撤銷。

    由此可見，租金管制在香港不但毫不新鮮，而且絕非遙遠。上述的歷史事實證明，過往香港政府實施租金管制，有助穩定社會和民生，同時無阻實體經濟向前，更無損物業租務市場健康發展和小業主的合理利益。因此，現屆政府有以往的經驗借鑑，重推租金管制，將關乎民生燃眉之急的住宅和商舖租金規限於適當水平，應非難事。當租金管制取得一定成效、民生得到改善，再推出物業空置稅，就更順理成章。

    打擊租霸爭取小業主支持

    或者有人會擔心，數以十萬計的小業主會反對租管。其實，只要政府保障租客的同時一併保障小業主的合理權益，就能化解阻力。

    與財雄勢大的大業主大財團不同，一般小業主最怕遇到無良租霸。長期以來，只屬少數害群之馬的惡租霸鑽盡法律漏洞，不繳租之餘，還肆意破壞租住單位，令小業主遭受巨額金錢損失，兼飽受精神痛苦（關注租霸問題的民間組織「香港業主會」記錄了大量相關個案）。堵塞法律漏洞，甚至將租霸行為刑事化，既不會影響一般租客，又可贏得小業主掌聲。如政府將打擊租霸作為重設租金管制的回饋，相信絕大部分小業主都會高興地舉腳支持。

    以現時香港的不正常情况，租金管制和徵收空置稅都有必要推行。如從先易后難的方面想，租管先行，再推空置稅，程序上和效益上實較為可取，故當局應重新檢討弃租管而先考慮空置稅的決定。

Dalvm

私有產權與租金管制

近年，香港不但樓價貴，租金亦升了不少，社會上有不少怨言。有人主張恢復租金管制，以制約地產霸權，保護基層的利益。
這種說法聽來很簡單，亦很容易見效，所以支持者不少。我曾在一個研討會上對這種意見提出質疑，旋即遭到台上台下的圍攻，認為我只顧維護地產商的利益。
我對香港人變得這麼激進，的確有點意想不到。所以在開始演繹我的觀點時，直接套用了要保護私有產權的概念，一味強調樓是業主的私產，業主擁有樓宇的收益權，有權選擇租客與制訂租金，社會無權代他們作決定。但很明顯，這種理論現時已很難服眾，需要有較具體的解釋，人們才會進一步再作思考。
這反映香港人已愈來愈不相信私有產權這種理念了。他們覺得這其實即是地產霸權的化身，不但不應視它為神聖不可侵犯，而且應該群起而把它打倒，否則香港人就不會有好日子過。
說穿了，這其實是一套社會主義的想法，亦即產權該屬於社會而非屬於個人的想法。產權既然屬於社會，那就得服從社會的利益。社會上有這麼多人在捱貴租，那就應該立法限制業主加租與「逼遷」舊租客。
不過，香港一向行資本主義，即使是今天，社會仍是以自利為動力，靠市場機制去運作。如果一下子改為以集體利益為依歸，香港能否適應也是一個問題。
在資本主義制度下，私有產權的地位，比民主還要高；即使全民公投，也沒有權損害產權擁有者的利益。如非這樣，市場機制就無法交易，社會資源就沒法按價格作合理分配。
現實是這套方式，素來行之有效，令香港的發展遠比一些行社會主義概念的地方好。但現在社會上就有一批人，他們打著維護基層利益的旗幟，要在香港推行社會主義。他們要求政府回購領匯、回購地鐵，把一些公用事業都公有化，認為只有這樣，才可以保障市民有廉價的優質服務。
然而，這套想法真是會有實效嗎﹖不妨先以租務管制為例：表面上，業主不可隨便加租，租客當然可以立即得益；但得益的只是既有的租客，尚未租到樓的人，以後會更難租到樓。因為，一旦做業主連選擇租客與制訂租金也沒有自主權力，一定沒有那麼多的人肯買樓收租，那市民想租樓，一定會更困難。再者，有了租金管制，業主一定不肯花錢維修，租客的居住環境會愈來愈差。
現時香港樓價高、租金貴，其基本原因是供應不足。如果我們不集中力量去解決基本問題，而把問題歸咎於業主貪得無厭，囤積居奇等非主要成因，就很難對症下藥，即使再推出多些辣招，亦解決不了真正的問題。只有當供應增加之後，業主才會為爭取租客，而提供優厚的條件。他們會自動獻身，無需社會強制。

Dalvm

團體冀重訂租金管制 劏房

以往經常有調查指出，劏房戶的每呎租金較豪宅昂貴。明愛基層組織發展計劃在上月的調查亦發現，劏房戶的租金不但佔入息比例三成多，租金每年平均加幅更超過15%，平均呎租高達29元，較同區豪宅呎租24元更貴，但劏房戶的人均居住面積只有40方呎。組織促請政府重新訂立租金管制，並限制租約期滿後的加幅。


明愛基層組織發展計劃在上月於深水埗訪問208個劏房戶，發現人均面積只有40方呎，近七成受訪戶的人均居住面積少於60方呎，相等於房署界定為擠迫戶的規定。若家庭住戶人數愈多，人均面積亦愈小；4人家庭的人均面積中位數只有25方呎。近四成受訪者每月租金佔入息比例超過三成，六成在過去兩年面對加租問題，平均每年加幅逾15%，當中最高加幅更達64.3%，平均呎租高達29元。
40歲的阿玲，一家五口同住深水埗面積只有100方呎的劏房，全家收入只靠丈夫任職的保安工作，但租金每月3,400元，連同兩名子女的上學、車費及奶粉等三千多元開支，只剩下不足3,000元，故經常要節衣縮食；輪候公屋接近6年，阿玲一家終可在今年9月上樓。
該計劃的社區發展服務社工李紹勤表示，調查反映現時劏房「愈劏愈細，愈劏愈貴」的問題，希望政府重新制定租金管制，限制租約期滿後的加幅，以及興建中途組件屋，紓緩基層住屋需求。