返回列表 回復 發帖

強積金供樓可行嗎?

新加坡政府表示要人人當業主,月入約六千港元的家庭也可負擔買組屋,羨煞港人。但不少人已指出,香港根本不可能完全仿傚新加坡組屋政策,多說亦無益。但亦有建議,香港可參考新加坡讓市民以公積金(香港叫強積金)供樓的制度,認為可以協助準買家上車。但現實是,連強積金供樓的參考作用都不大。

表面看,強積金用於供樓,可說合情合理。在打工仔的角度看,此安排等同改變儲蓄/投資形式,由投資基金,改為投資物業;而且可減少供樓負擔。但此一構想在實務上及原則上都有一定問題。

新加坡人以強積金供樓有良好效果,有兩個前提:其一是組屋價格偏低(相對於香港),每月供款本來不多。新加坡的目標是將組屋價控制在受薪階層的4倍年薪左右。

該國政府本周剛公布,購買組屋者向建屋局申請的組屋房屋貸款佔每月收入的償還比例,將從目前的35%下調到30%。另一個前提是:新加坡公積金供款比率極高:僱員及僱主各負擔薪金的20%及15%。換言之,新政策之下:組屋供款理論上完全可由強積金應付。

相對而言,年初一份報告指香港樓價大概是家庭年收入的13.5倍,供款負擔較高(金管局最新數字是35%,政府的計算是56%)。而本地強積金的供款比率,是僱員及僱主各負擔薪金的5%。

換言之,就算港府改變政策,容許港人以強積金應付自住物業的供款支出,對減少置業人士供樓壓力的整體效果亦遠不如新加坡。

此外,以強積金供樓亦牽涉到原則問題:投資及風險過度集中。

大家都聽過分散投資、分散風險的概念,所謂別把所有雞蛋放在同一籃子中。現實中,不少港人的主要資產便是自住物業;強積金多少有點分散投資的作用。

如果容許市民以強積金供樓,代表投資及風險高度集中;一旦樓市回落,投資高度集中於房地產的結果是業主承受更大的損失。

最後要討論對大市的影響,「初次置業人士難以負擔現時樓價」是客觀事實;其中一種對應的方式,是以不同措施協助他們入市。以往的首貸、自貸、新近出場的白居二、甚至強積金供樓都是此一思維下的手段。

但此類措施都有同一個問題:在樓價處於周期高位時以不同的方式協助市民置業,等同火上加油,會進一步刺激樓價上升。政府認定現時樓價偏高,似乎不是讓打工仔將強積金用於供樓的好時機。

王永偉
按計劃執行董事
城大學者:港可借鑑強積金供樓

香港文匯報訊(記者 張易)新加坡推出大量土地發展住宅和商廈,香港城市大學管理科學系副教授曾淵滄接受本報訪問時稱,改造葵青貨櫃碼頭亦可緩減香港土地短缺,但考慮到財團利益及立法會行政效率,難度恐大於說服解放軍讓出九龍塘軍營。他指多項發展政策中,惟有強積金(MPF)供樓在港可行,因這等同鼓勵民眾強制儲蓄,對香港發展是好事,但現時本港MPF由信託公司管理,收取交易、基金營運等服務費,倘仿效星洲公積金(CPF)由政府免費管理,則可惠及普羅大眾。

 計劃遷走的空軍基地及貨櫃港口為星政府所有,相比下,佔地近300公頃的香港葵青貨櫃碼頭由和記黃埔、九龍倉等財團聯營,港府要說服財團交地,須拿出地價補貼、土地拍賣方案,又要保證價格合理,「否則隨時被批官商勾結」。他預計要過立法會一關要最少6年,且「須有排除萬難的魄力」。

 星洲多年來鼓勵國民自食其力,並推行低稅提升國際競爭力。曾淵滄形容,今次由政府資助國民購買組屋,是政策大轉向,惠及草根階層,同時令中產負擔變重。他認為香港借鑑價值不大,政府倘以低價售賣居屋,則令樓價暴跌,引來私樓業主抗議。倘仿效星洲資助買樓,則須花大量公帑,長遠可能令樓價更貴。
東張西望:香港可仿效新加坡以強積金供樓

劉斯路 資深評論員

 近年香港一直與新加坡相比較,從GDP到人均收入,各種各類的政策,不論學者、官員、甚至梁振英在競選特首時,也把香港與新加坡的房屋政策相比較,可見新加坡是目前香港最大競爭對手。

 1970年起經濟迅速發展的香港、新加坡、台灣、韓國四個經濟體被稱為「亞洲四小龍」,但1990年代後較為少用此稱呼。香港與新加坡一直被外界互相比較,的確新加坡有很多政策及城市規劃很值得香港借鏡,我們來看看有什麼港府能參考一下。新加坡人口密度比香港高,新加坡人口530萬居住在600平方公里的土地上,香港人口700萬,居住在1100平方公里的土地,為什麼新加坡人的居住面積會比香港大?因為香港山多平地少,新加坡則山少平地多。新加坡85%家庭是房屋業主,比率是世界第一,這是由於新加坡政府提供低入息審查,低息貸款的組屋予市民,組屋形式與香港的居屋相似,組屋面積大,售價低,全民負擔得起,組屋並可於五年後於自由市場買賣。目前,新加坡每年約有1.5萬對新人,當中70%購買預購組屋作為第一個房子,其他則通過轉售市場購屋。

 其實房價高企不只香港,近兩年新加坡房價高也是熱門的社會話題。2012年第四季度的二手組屋轉手售價比前一季度增長了2.5%;私宅價格指數2012年全年增長2.8%,雖然低於前一年5.9%的增幅,但仍在上升。政府為了使組屋價格維持在一般人能買得起的水平,大幅增加了組屋供應。政府計劃將2013年的組屋供應量由2萬套調高至2.3萬套。反觀香港,至2015年,估計未來每年只能提供1.2至1.4萬個左右公屋單位,目前申請公屋上樓有近20萬人,嚴重供不應求,而復建居屋也不知何年何月何時再推出?就算落實了興建也非短期內即可推出應市,另外,置安心計劃、港人港地也只是先行先試模式,難以長遠幫助基層市民置業。

 其實新加坡的組屋和私宅分別在兩個互不流通的市場中進行交易。組屋每戶家庭只能擁有一套,可在二手市場轉售,但只有新加坡公民和擁有永久居留權的人才能購買,就如梁振英建議的「港人港地」。而私宅則是較為高端的住宅,目前組屋佔住宅總套數的比例約為76%,私宅約佔24%。新加坡政府也有額外印花稅辣招,以防外國人炒高新加坡樓價。

 新加坡有一項政策很值得港府參考,就是新加坡年輕人若工作了若干年後,兩夫妻可利用兩人積存的強積金用作置業首期,甚至可將日後每月的供款,用來幫助供樓,就算將來兩夫婦到達退休年齡時,樓宇的貸款也應已付清了,老年的居住問題也解決了,甚至讓下一代有個落腳之所;就算其間在自由市場轉售,或可在自由市場中賺取可觀回報用作養老之用,總比放在強積金戶口白白等派息及貶值好。

 香港的樓價如脫韁之馬,不斷上升,新一代青年人,找工作難,收入不高的境況下,要上車置業難上加難,若港府效法新加坡放寬規定,允許將強積金用來置業,這不失為一個好的解決方法。
返回列表