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Dalvm 發表於 2018-2-19 14:07

支持房屋租金管制理由

看資料說,有93%經濟學家同意,租金上限減少了可得到的住房數量和品質。

這也是政府因這個理由,不願意實行房屋租金管制,認為租金管制實行了,業主就不願意放租,使能租的房屋供應量減少,對市民反而不利。

仔細思考經濟學家的想法,假如政府管制樓價的上限,地產商的確可能會停止興建新樓,使房屋的供應會減少.
但對那些已經建好了的房屋,只要還有利潤,就算管制了樓價,地產商仍會放賣出來的.
情形就似,一個想生產茶杯的工廠,假如政府限制了茶杯的價格,工廠有可能會打消製造茶杯的念頭,但假如工廠已經有一堆茶杯存貨,就算限制了茶杯價格,工廠仍會想盡快賣出所有存貨茶杯.
同樣那些投資物業,已經擁有房屋出租的人,就算實行了租金管制,只要還有利潤,他們仍會把物業出租的.租金管制影響房屋出租供應數量,是指會影響那些還沒買樓投資的人,他們會放棄買樓出租房屋的念頭.

還是看真實的經驗才有更好的說服力:
租金管制是前朝港英年代的產物,於1973年制定,當時私人租住單位嚴重短缺,租金貴,港英政府制定租金管制政策,規限部分戰前及81年以前建成的舊樓,租金不得多於市值租金90%,加上保障住客條例,不能隨意加租迫遷。 

當時的香港同現在一樣,因為私人租住單位嚴重短缺,租金貴,所以港英政府制定租金管制政策.
如果那時租金管制實行了之後,情況假如像現在的政府所說,業主會打消放租的念頭,使房屋出租供應量減少,那麼那時的港英政府便會發覺私人租住單位變得更加嚴重短缺,港英政府一定會立即取消租金管制.但他們實行了25年的租金管制,証明租金管制沒有使出租房屋供應量減少.

現在的情勢,私人租住單位嚴重短缺,租金貴,如同過去的港英政府時期,只要租金管制使房屋租金不能過高,但使業主還能有利潤,相信所有港人也能歡天喜地.

Dalvm 發表於 2018-3-4 19:34

[size=3]「麥難民」三年增五成 九西逾四成人學歷高中以上 (18:21)

2018年3月4日 星期日

本港租金貴,令無家者人數不斷上升;走進全日24小時營業麥當勞度宿的「麥難民」,更是日漸增加。有組織調查發現,去年全港有約384人,於通宵營業快餐店度宿,較2015年的256人,增加約五成。

其他報道:【預算案】青年未受惠 羅范:捱下啦,後生仔!

香港社區組織協會進行的「廿四小時快餐店無家者研究2018」,去年12月8日走訪港島、九龍東、九龍西及荃葵青4大區域的全日24小時營業快餐店,發現當中約有384名缺乏安定或永久居所的無家者,其中過半數(58.9%)無家者棲身九龍西,包括油尖旺及深水埗等。

機構選取了九龍西,包括油尖旺、深水埗及九龍城共116人進行問卷調查,發現當中有逾八成九為男性,女性佔約11%,平均52.9歲,露宿時間平均達23.4個月,較2015年的18個月為多。另外,有近四成受訪者的學歷,達高中或大專以上。

至於在通宵營業快餐店度宿原因,36.5%受訪者表示「租金太貴」;26%人則指,是由於失業無法尋找住宿。另外,有部分受訪者則是為了節省金錢(5.9%),及認為「前住環境過於惡劣」(3.9%)。

年約63歲的Monica說,5年前曾租住劏房,惟居住環境惡劣,充滿木蝨,其後便到通宵營業快餐店度宿。由於位處室內及有冷氣供應,相對上較為舒適安全。不過,她透露留宿期間,偶然會被店員叫醒,感覺並不舒服。

香港社區組織協會幹事吳衛東指出,近年租金水平不斷提高,建議政府重設租務管制,增加資助住宿宿位,尤其是女性宿位,並將最長6個月的居住期延長。[/size]

Dalvm 發表於 2018-3-5 19:36

點解無租務管制?
2014年02月06日

黃毅力在他的專欄內大呻他在黃大仙龍翔中心的茶餐廳遭領匯逼遷,文中還提及鋪位租金一加就係三、四倍,根本無法繼續經營。事實上,黃毅力的遭遇,只屬冰山一角,香港商舖租金飛升,租戶只能夠加價去抵消上升的成本,造成物價飛漲。另一單新聞話大學生用700元月租租住公家長者屋,以避私人住宅的貴租,租金失控飛升,已經嚴重影響到市民的衣食住行。



領匯翻新屬下商場,但加租幅度卻與環境改善不成比例。租金以倍計上升,令到租戶叫苦連天,經營困難。領匯雖然在公司網頁上大大隻字表明其抱負是「服務社群並提升其生活質素」,不過,它的最終目標和所有上市公司一樣,主要抱負都只是為股東爭取最大利潤,至於瘋狂加租會否影響到市民的日常生活,真係其次過其次,甚至不在考慮範圍以內。政府的唯一應對方法,就是不再把新公屋居屋的商場交予領匯營運,但領匯已有的商場的租戶就無法走避了。



香港是市場經濟,本來應該識自我調節。業主加租,租金太高,租戶受不了會遷出,或者將增加的成本轉嫁與消費者,但商品或服務價格太高時,消費者就不再光顧,租戶做不成生意只好結業,租金太貴無租戶頂得順,商舖長期空置,業主最終要減租吸引租戶。這是理論上市場的自我調節機制,記住是「理論上」。



市場有失效的時候。問題是消費有兩種客源:本地人和遊客,店鋪一旦座落或靠近遊客區,例如龍翔中心,雖然係屋邨商場,但靠近自由行旅遊熱點黃大仙祠,市場自我調節機制就遭到扭曲,當地居民馬上當殃,原因是遊客的價格的承受能力往往遠高於當地居民。對於內地旅客、那怕只是一名月入2000元的農民遊客,港幣50元一碗魚蛋粉,的確好貴,但他不是天天去旅遊,可能10年都未必食一次,貴一點又何妨呢?但對於黃大仙生活的市民,就承受唔起啦。



市場因遊客消費而扭曲,自我調節機制一旦失效,業主不會自己節制,就只能由政府出手調整,只有管制租金升幅一途了。住宅市場沒有商舖被外來人扭曲得那麼厲害,但樓價飛升市民買不起樓,也令租樓需求上升,大力推升租金。



事實上,租金管制並非新鮮事,早於1973年,香港便實施租金管制,規定私人住宅單位兩年加租不可多於市值租金九成,或加租幅度不應超過30%。至1998年,房屋局以對舊樓業主不公及長期扭曲市場為理由,廢除了住宅租管。商舖方面,港府分別在1921及1945年兩次大戰後,因難民潮湧入至租金騰貴,而制定租金條例,限制商用租金升幅比率,亦成立了租務審裁署去處理租金糾紛及定義何謂公平租金等,至1982年才停止運作。



[color=Red]特首CY對社會對政府重啟租金管制的呼聲有保留,認為業主亦有可能會提早提高租金,對有租屋需要的市民來說,是未見其利先見其害。[/color]



我認為特首的憂慮只適合於租金較溫和上升的時刻。以目前商鋪加租幅度唔係兩三成,而是二、三倍的瘋狂加租,而且加完將來可以再加的環境,特首的憂慮就不成立。因為即使業主在租管實施前提早加租,亦只能加一浸,之後就受到管制,問題是若不推租管的話,只要遊客一日一日增加,遊客區商鋪租金就只可能向上,而且是無休止的向上,民生勢必大受影響,社會穩定也將受衝擊。政府可能想捱到租金下跌而不用實施租管,問題是租金幾時才會跌呢?



盧永雄

Dalvm 發表於 2018-3-5 19:37

2017年10月11日 時事脈搏 香港財經

【施政報告】林鄭:不打算重啟租務管制
行政長官林鄭月娥出席《施政報告》記者會時表示,自己的房屋政策是以置業為主導,冀市民能夠在香港落地生根。

[color=Red]她指出,在房屋供應不足下重設租管,只會刺激租金上升,因此拒絕重啟租金管制,[/color]認為「最正路嘅方法係增加供應」,但房屋供應未到位前,政府只能提供過渡性房屋,解決居住環境惡劣的居民需要。

對於若有發展商願意以手上農地發展成首置上車盤,政府會如何配合,林鄭月娥表示,計劃細節仍要再作商討。

另外,被問及《施政報告》主要着重民生議題,是否想將政改及開展23條立法「擺埋一邊」,林鄭月娥指出,現時只是任期5年的開局之初,「無理由講死會擺埋一邊」,但強調過去半年社會氣氛雖有改善,但未到可以重啟政改地步。

對於《施政報告》未有特別提及如何彌補社會撕裂,她表示,要修補社會關係,「並唔係靠寫字就能夠做到」,而是要做實事。她補充,會盡全力在任期內,修改防止賄賂條例適用於特首。

Dalvm 發表於 2018-3-5 19:39

[size=3][color=RoyalBlue][b]德國柏林[/b][/color]加強管制租金 新簽租約加幅不可逾均價一成
[b][color=RoyalBlue]2015/6/2 [/color][/b]

德國首都柏林本週一起,限制市內租金升幅,業主加租幅度不可超過地區平均租金一成。

《衞報》引述柏林租戶聯會常務總監Reiner Wild指出,雖然柏林的租金未到其他歐洲國家首都的水平,但當局應確保低收入住戶可負擔市內租金;他以法國巴黎及英國倫敦為例,指這兩個城市中的低收入階層,因無法負擔市內租金,要遷往城市邊陲地區居住。他認為租金管制非常重要,因為現有租約與新簽租約的租金差距實在太大。

德國國會下議院今年3月通過法案,限制都會地區的租金升幅在當地平均租金的一成之內,柏林是首個實施新規定的城市。下議院通過法案後,德國司法部長Heiko Maas形容房屋不應該成為奢移品,希望新法可令租金升幅有所放緩。

德國有47%人口居於租住物業,租住比例在歐洲諸國中僅較瑞士一國為低,只有46%國民擁有自置居所。2013-2014年間,德國各地的平均租金上升了9%,柏林的租金則自2011年起上升了逾3成。上述租金管制在現有租約中已生效,昨日起延伸至新簽訂的租約。[/size]

Dalvm 發表於 2018-3-5 19:47

[b] [url=http://www.everyone4me.com/redirect.php?goto=findpost&pid=5708&ptid=3622]5#[/url] [i]Dalvm[/i] [/b]

[size=3]
在[b][color=RoyalBlue]德國柏林[/color][/b]遭遇的租房難
作者:雷努卡·拉亞薩姆(Renuka Rayasam)
[b][color=RoyalBlue]2016年 6月 27日[/color][/b]
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柏林的天際線(圖片來源:Getty Images)
2007年夏天,當美國人埃里克·費喬(Erick Feijóo)搬到柏林時,找一套公寓簡直是小菜一碟。他還沒到這座城市就找好了住處。

但今年早些時候,當32歲的費喬想找一套長租房時,他卻遇到了大麻煩:房租太貴了。即使每周看3次房子,他依然無法用每月800歐元(903美元)的預算租到一套實惠的房子。

費喬是通用電氣的國際經濟政策和公共事務專家,他表示,在柏林租房原本是件很容易的事情。「只要發一封電子郵件,他們就會求著你入住。但現在,你要反過來求他們。」

柏林的房租雖然遠不及倫敦和紐約這樣的國際大都市。但近些年來,在這座曾經被它的前市長稱作「廉價,但卻性感」的城市居住卻變得越來越貴,而它也正在快速失去「租客樂土」的美譽。由於柏林出台了限制房租過快上漲新政,加之人口快速增長,導致當地出現了一房難求的局面。房地產公司CBRE的數據顯示,柏林房租在3年內飆升了20%以上。

「柏林仍然很酷。」CBRE總經理亨裏克·鮑蒙克(Henrik Baumunk)說,「但很長一段時間以來,它都不再廉價了。」

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被燈光照亮的柏林布蘭登寶大門(圖片來源:Getty Images)
租房壓力上升
根據CBRE的統計,過去10年,柏林的人口增長了8%,達到360萬,僅2015年的新增人口就達到47,990人。2014年,該市住宅和非住宅建築內的公寓總數為189萬套。科隆經濟研究所的邁克爾·弗倫達(Michael Voigtländer)表示,移居柏林的人來自德國各地,但還有一些來自失業率較高的其他歐洲國家。另外,難民和其他背井離鄉的人也都被這座城市吸引。

與此同時,柏林去年僅新增了7,030棟擁有3套或3套以上公寓的住宅建築。新增人口與新增公寓之間的差距給租房市場構成了壓力。

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2014年,火車司機工會組織了為期4天的罷工。在此期間,通勤者在柏林亞歷山大廣場車站擁擠著登上火車(圖片來源:Carsten Koall/GettyImages)
為了抑制房價泡沫,政府在2015年6月適時出台了租房控制制度,要求房租上漲幅度不得超過當地參考房租的10%(參考房租的計算基礎包括所在地點、公寓品質以及前幾年的可比租金)。但這項法規並沒有涵蓋大幅翻新的公寓和新建住房。另外,法律也禁止租客向房產中介公司付費獲取房源或處理租賃合同。

對外籍人士不利
McKay Relocation Services公司專門幫助德國企業為剛剛來到德國的員工尋找住房,該公司的凱特琳·魯蘭德(Katrin Ruland)表示,外籍人士在柏林房地產市場面臨著明顯的劣勢。

她表示,由於房東現在可以選擇租客,加之租金不斷上漲,他們通常會選擇有兩份收入的德國夫婦。在房東看來,這種租客的租房時間更長。

來自亞洲的外國人遭遇的歧視和種族主義問題尤其明顯。魯蘭德表示,在各種因素中,傳統的烹飪方法和飲食方式令亞洲租客面臨更多的挑戰。「對於中國人和印度人來說……即便他們有不錯的工作和不菲的薪水,有些房東還是表示,他們受不了整個公寓裏煙熏火燎的味道。」她說。

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柏林普倫茨勞貝格區的公寓樓(圖片來源:Getty Images)
時代變遷
第二次世界大戰結束後的數十年間,企業紛紛逃離西柏林,使得這座城市變成了藝術家和學生的樂園。在柏林牆1989年倒塌後的20年間,它依然延續了房租低廉的美譽。

但過去幾年,低廉的房租和炫酷的聲譽,與欣欣向榮的科技行業和歐洲最強經濟體首都的地位一起,共同將柏林打造成了一個大都市。創業公司和大型企業紛紛湧入,給當地帶來了收入不菲的工作,並激活了長期低迷的房地產市場。

魯蘭德表示,他有一個印度客戶在工業巨頭西門子工作,平時總是戴著頭巾。他帶著這個客戶看了52套公寓,還給另外一家代理商打了電話,最終才幫他找到住處。她最近正在努力為中東客戶尋找住房,包括一位敘利亞IT專家和一位伊朗籍商學院教授。她表示,由於難民紛紛從敘利亞和其他國家湧入德國,房東們租房給外國人的意願進一步降低。

原地不動
迅速收緊的租房市場令許多柏林人頗感震驚。

「搬家原本是一項體育運動,至少也是柏林文化的一部分。」鮑蒙克說。柏林人原本會在與配偶同居後尋找新的公寓。對他們來說,搬家有的時候甚至只是為了好玩。但現在有越來越多的人選擇原地不動,繼續租用原先的房子。鮑蒙克已經注意到,搬家的人越來越少,目前的搬家率僅為6%,而幾年前卻高達10%。

租金控制如今已經在德國全境推行,但很多專家抱怨稱,這項法規並未在柏林達到實際效果。柏林租戶協會(Berliner Mieterverein)主席雷納·維爾德(Reiner Wild)估計,該市約有三分之一的公寓不受新規約束。他表示,即使受到新規約束的公寓,供不應求的現狀也使得房東不會因為漲價而受到處罰,主要原因是租戶不願為匯報租金違規行為而自找麻煩。

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波茲坦廣場和臨近的萊比錫廣場在二戰期間變成廢墟,但自從德國1990年統一後,這片區域已經成為歐洲最大的建築工地之一。(圖片來源:Getty Images)
作為回應,該市考慮收緊規定,以便令租戶在與房東的博弈中掌握更大的主動權。該市還限制人們在AirBnB網站上出租公寓。但弗倫達認為,收緊規定只會進一步加大租房難度。

雖然快速的變化令柏林人一時間難以適應,但同時也縮小了該市與其他國家首都之間的差距。

例如,房產經紀公司Ziegert Bank und Immobilienconsulting GmbH的數據顯示,早已在其他歐洲城市確立起來的豪宅市場,如今也在柏林蓬勃發展。該公司在今年5月出具的報告中表示,德國首都的豪宅市場2015年增長20%,預計今後5年還將再增長50%,速度快於倫敦、巴黎和紐約。

該公司總經理尼古拉斯·澤格特(Nikolaus Ziegert)說:「這是柏林的新趨勢。」他表示,柏林的豪華公寓買家有的來自國外,還有的來自德國其他地區,其中很多人都計劃居住在自己購買的公寓裏。

可能更糟糕
儘管收緊了住房市場,但員工仍然認為柏林的住房成本遠低於與之競爭的其他城市。

創業公司DataWallet創始人兼CEO塞拉芬·萊恩·英格爾(Serafin Lion Engel)表示,儘管房租上漲,但他去年還是決定在柏林開設第二個辦事處。該公司的第一個辦事處位於房價飛漲的舊金山。

「對我們的運營而言,柏林仍然比舊金山便宜60%至70%,但提供的人才卻與舊金山和硅谷一樣優秀。」英格爾在郵件中說。

他公司的員工多數都是20多歲的未婚人士,儘管他們很難在公司總部-位於改造後的克羅伊茨貝格區(Kreuzberg)附近租到公寓,但卻沒有人提出抱怨,也沒有人要求加薪。「這一地區的需求很高,即使高價公寓也不例外。」他說,「我們多數人都在候選名單上列出了10多套公寓,但沒有一個人最終真的住在辦事處所在的克羅伊茨貝格區。」[/size]

Dalvm 發表於 2018-3-5 20:00

[size=3]2015年1月12日 ·
信報財經新聞 2015-01-12 A18 | 時事評論 | By 朱德浩

荷蘭租住政策對香港的啟示

最近, 長遠房屋策略督導委員會公布的最新進度文件,表明香港解決房屋問題的板斧,仍是主要集中在增加房屋供應,對民間團體一直倡議的租金管制和租金津貼隻字不提;運輸及房屋局副局長邱誠武也在報章撰文,以海外例子說明租金管制會減少市場的租盤供應,好心做壞事。

房屋政策是以不同環節環環相扣,若抽空其他政策討論租金管制政策的效果,只是以偏概全。筆者最近採訪荷蘭阿姆斯特丹的租客組織HuurdersverenigingAmsterdam,探討荷蘭的租金管制制度在其他政策工具的配合下,如何確保所有市民都可入住可負擔的房房。

荷蘭對出租住屋實施頗嚴格的租務管制制度,政府會根據房屋的大小、地段和質素,為所有住屋計分,再據分數劃定相應租值;租務管制主要是管制月租約七百歐羅以下的出租房屋(即租值相對較低廉的房屋,由於荷蘭的中產階級大多選擇置業,因此這類廉租房屋佔租務市場七成半以上)。在租務管制下,業主不但不能收取高於相應租值的租金,每年租金加幅亦受嚴格限制。此外,該制度對租客的續租權有全面保障,業主於租約期間固然不能趕走租客,即使租約完結,除非租客出現重大過失,否則業主必須續租。

邱副局長及不少經濟學家指出,租金管制會令業主多收水電煤雜費以作補償,荷蘭對此亦有嚴格管制,她規定業主必須把這些雜費與基本租金分開列明,並禁止業主收取高於這些水電煤費用的實際開支,而傢俬電器等耐用品則不能收取多於原價兩成的費用(並隨年期折舊)。

在此制度下,即使荷蘭市中心的黃金地段,也有基層市民聚居。荷蘭的政治共識,正正是認為若要建立真正共融的和諧社會,便須讓基層市民與富裕階層共享生活空間,因此荷蘭 房屋政策的目標之一,是確保基層市民不會隨城市發展而被迫遷離。

除了租金管制之外,荷蘭另有兩項政策保障市民的居住權。首先,荷蘭以社會住屋(Social Housing )確保廉租房屋的供應。社會住屋由社會性住屋組織(HousingAssociation)興建,社會組織類似私人發展商,但以興建及提供廉價租住房屋為主要企業目標,這些機構受政府的低息貸款和補助支持,營運亦受政府監管。

當然,即使在租金管制下,仍有部分窮人不能負擔住屋開支,因此荷蘭另一房屋政策工具,便是以租金津貼制度作為補底措施,例如若有低收入市民(年薪低於21600 歐羅)租住月租低於700歐羅的廉租房屋,政府便會提供租金津貼。

對筆者來說,影響荷蘭基層市民租住權利的更核心因素,並不止於具體的房屋政策,而是租客在制訂房屋政策所展現的政治能量,例如阿姆斯特丹近年最重要的房屋政策文件Building the City Ⅱ(類近香港的長策報告),便是由阿姆斯特丹市政府、當地房屋組織和租客組織共同制訂與簽訂,文件承諾將持守讓低收入與富裕階層共享土地的房屋策略,並制訂社會住屋的建屋目標。

除了政府的房屋政策,即使是私人發展項目,租客組織也是重要的諮詢對象。當筆者問及荷蘭有何制度架構確保政府或發展商必須聽取租客組織的意見時,HuurdersverenigingAmsterdam的負責人表示,如果政府或私人發展商不預先與租客組織商討建屋計劃,他們將會面對龐大的政治壓力。

當然,租客組織的政治能量並非憑空而來,荷蘭政府明白租客與業主之間不平衡的議價關係,因此一方面透過上述租務管制和住屋政策調節市場,另一方面則主動以公帑資助租客組織,協助它們集體議價。在如此空間下,租客才能在房屋市場、房屋政策的制訂中,成為與地產發展商分庭抗禮的重要持份者。

其實,土地供應、房屋稅收、對業主行為規管等等,均涉及政府的行為,因此房屋問題由始至終除了是經濟問題,更是政治問題,如果單靠租金管制政策,真的不能徹底改變基層市民「捱貴租」的苦況。這正正表示政府沒有足夠的政治決心維護基層市民的住屋權利。

隨着雨傘運動踏入下一階段,社會在思考如何透過爭取代議政制的改革、打破現時官商共謀的政治經濟結構外,如何強化民間組織力量的肌肉,將是香港今後民主及民生運動的重要課題。

影子長策會成員

朱德浩[/size]

Dalvm 發表於 2018-3-5 20:05

[size=3]邱誠武:租金管制好心做壞事
2015/1/2

署理運輸及房屋局長邱誠武今日撰文,回應有意見要求政府實行租金管制,他表示若政府妄推租管,是「好心做壞事」,例如會令租金反升、業主巧立名目,甚至不再出租單位,最終會令低下層市民吃虧。他強調對症下藥的方法是,聚焦長期持續增加供應。

邱誠武今日以〈好心腸,累街坊?——從實證思考租管〉為題,投稿多份報章,稱對「不推行租管是無視貧困戶的安居問題」的說法不敢苟同。

他指,當局參考了多個海外及本地專家的分析,認為在租管制度下,業主傾向「揀客」,調高首次租約的租金,令如低收入和日薪工人、少數族裔人士、殘障人士等弱勢社群,更難物色單位租用。業主又會以其他名目彌補因租務管制帶給他們的損失,例如收取遠高於正常水平的水、電、煤等費用,或者「走法律罅」修改租賃條款。

邱誠武在文中表示,「經濟合作與發展組織」在2011年研究了33個會員國的房屋政策,亦指出租管影響傾向弊大於利。因此,沒有明顯證據顯示租管較嚴的國家平均租金相對較低,反而租金和租住權管制力度愈大,較多質素低劣的出租住房,甚至令業主減少維修或不再把單位出租。

最後他指出:

當本地和外國實踐都充分顯示出租管的負面作用時,若然今天政府妄推租管,徒屬「好心做壞事」,最終低下層市民吃虧,實非大家所樂見。我們不能迴避當今房屋問題的本質,乃供應不足,因此對症下藥,宜聚焦長期持續增加供應。唯有堅定、有毅力地處理問題的核心,才是治本之王道。[/size]

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