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Dalvm 發表於 2016-11-4 19:31

租金管制

[size=3]租務管制 好心做壞事
(經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任、長遠房屋策略督導委員會會員 關焯照)

2013年11月19日


過去幾年,本地樓價瘋狂上升,引致很多市民投訴樓價已遠遠超越一般家庭可以負擔的水平。但對租樓一族來說,這次樓市狂潮也為他們製造不少煩惱,因為樓價迅速升溫也同時帶動租金飆升。由於大部份的租戶只是基層和中產家庭,租金大幅上升已令他們的生活壓力大增。


上周二,筆者參加由長遠房屋策略督導委員會舉行的第五次公眾諮詢會,發現不少出席這次公眾諮詢會的持份者及相關團體均建議政府重新推出租務管制(下稱租管)以幫助面對昂貴租金的租戶。但作為經濟學家的筆者,對租管的提議有很大保留,因為無論從數據和理論兩方面的分析,租管是否能夠幫到租戶絕對存在很大的疑問。

首先,讀者可以從政府公佈的樓市數據作出分析。根據差餉物業估價署制訂的私人住宅售價指數,從1984年第3季至2013年第3季,香港樓市出現兩個牛市(圖一):(i)1984年第3季至1997年第3季和(ii)2003年第3季至2013年第3季。根據筆者的計算,在第一個牛市,租金的升幅是272.4%,即是每年平均升幅約21%。但在第二個牛市,租金的升幅是116%,即是每年平均升12%。但香港出現租管的時間是由1973年至2004年年初,所以第一個牛市是在租管期發生。但在2004年初,香港政府取消了租管,所以第二個牛市覆蓋租管的時間只有兩、三季,其餘時間是沒有租管的。因此,大家可以將兩個牛市期間的租金變化作出比較,從而衡量究竟租管是否發揮作用。但結果頗為清楚,租管對控制租金方面的能力非常有限,主要原因是決定租金變化是有很多因素,例如樓價、人口增長、宏觀環境等等,如果大家相信單以租管便可以阻慢租金上升,這想法未免太簡單了!

另外,香港金融研究中心(Hong Kong Institute for Monetary Research)在今年年初公佈了一份研究報告(題為"Rental Adjustment and Housing Prices: Evidence from Hong Kong's Residential Property Market"),結果顯示本地租金變化往往接着本地樓價變動情況,這是一個有趣的因果關係。如果政策者不對症下藥,不能盡快壓下樓價,租金是不可能回落的!

以上分析只是從數據走勢着手,但經濟理論告訴大家,租管並不是一個解決租金高企的理想辦法。如果要明白箇中原理,大家可以考慮以下兩個情況:


  
(a)政府直接實施價格管制政策──即是將法定租金設在市場租金(稱為市場價格)之下。但從圖二,在沒有租金管制下,市場的租金水平是由供求決定(供應=需求),所以市場的租金水平會在RM出現。一旦政府推出租金管制,租務市場的租金不能高於RI。在這租金水平,市場需求和供應分別出現在c點和b點,即是需求量(Fc)大過供應量(Fb),這現象便是求過於供──原因是在租金管制下,有部份業主因法定租金過低而選擇不租出單位,結果就是有租戶租不到單位了!

(b)政府立法容許在租約上保障租客。例如,在續租時,不能加租超過某個幅度;在要求租客搬出時,要給予充足時間;如租客在續租時不同意租金變化的幅度,可以要求政府負責部門仲裁。總之,租約條件是保護租客權益,但這可能會減低部份業主租出單位的誘因,因此決定不出租單位。

從圖三,讀者可以看到在租管引入後,部份業主不願意再租出單位,因此,整條租盤供應曲線上移,而新的市場租金由RM升至RM'。從結果來看,政府推出租管是好心做壞事。
在租管的保障下,將會驅使更多租客進入租務市場,即是租盤需求曲線也會向上移,這會加大租金升幅。
香港的租金高企問題是不可以倚賴租管政策去壓抑租金上升,始終樓市的核心問題是新樓落成量不足和負利率,引致樓價暴升。如果樓價不回,租金是很難調整,所以筆者說是同一句話:「對症下藥才可根治問題」,大家同意嗎?
(以上只代表個人意見)

關焯照
經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任、長遠房屋策略督導委員會會員 [/size]

Dalvm 發表於 2016-11-4 19:53

[size=3]香港房屋租金飙升 社會熱議恢複租務管制制度
[url]www.hkproperty.com[/url] 香港地產網  2014年 3月 4日 来源:中國新聞網

近年來,香港房屋租金飙升,有意見提倡恢複租務管制,以保障市民尤其是底層租戶的利益。近日,香港社會再次熱議租務管制。租務管制涉及多個持份者的利益,按當前情況來看,中短期內香港尚不會推行這個頗具爭議性的措施。

曾推行租務管制

租務管制主要是指“以法例厘定某類型住宅單位于續租時最高可容許的加租幅度”。1973年,香港實施租金管制,規定私樓業主加租時,兩年加租不可多于市值九成或加租幅度不應超過30%。另外,政府規定租戶在續約時如果願意繳交市值租金,業主則必須同意續租。至回歸初期,香港特區政府認為租務管制需要作出更改。針對租金管制及租住權管制,立法會通過的《業主與租客(綜合)(修訂)條例》,已分別于1998年及2004年起撤銷。

近年來,香港租金飙升,有意見提倡恢複租務管制,以保障市民尤其是底層租戶的利益。但是港府對此態度審慎。去年9月,長遠房屋策略督導委員會(長策會)發表長遠房屋策略咨詢文件。該文件明確提出租務管制是“一柄雙刃劍”。主要原因是租務管制針對的是續租時的租金,這可能會令業主與新租客協商時便盡量提高租金,以避免續租時所遇到的限制,結果致租客未見其利,先見其害,或因租金太貴而無法租房,或要負擔更高的租金。而且,租務管制即使有好處,也只是惠及現有的租客。至于尚未租樓的人士,則要面對更高昂的租金,也可能因租盤更少而更難找到合適的居所。一般認為,長策會的咨詢文件已顯示香港至少在中短期內不會再出現租務管制。

但是2014年2月15日,身兼運輸及房屋局局長及長策會主席的張炳良表示,政府會詳細研究租務管制的利弊,歸納各方意見。他又指出,長策會將于近期發表咨詢報告,詳述房屋問題,包括租務管制的意見。有關言論立即引起社會揣測政府是否改變立場,重提租務管制。

租務管制仍存爭議

針對社會熱議,政府不久便作出澄清。2月17日,張炳良指出,當時所說的研究“就是把租金管制的複雜問題清清楚楚地說出來,坊間有一些誤解以為我們是改政策”。2月18日,香港特區行政長官梁振英在行政會議召開前向媒體表示,張炳良已澄清政府在租務管制上並無改變立場。他又指出如果推出租務管制,在立法會審議時,租盤會實時減少,而業主也會終止租約,這對包括底層市民在內的租樓人士只會適得其反。而張炳良同日出席一個電台節目時便表示,他個人深信租務管制不可行。

而長策會于2月17日發表的咨詢報告也不傾向重新推出租務管制。該報告表示注意到支持租務管制者大多為關注團體,代表底層市民和居于分間作居住用途的樓宇單位的住戶,這正好反映底層市民面對近年租金的上升壓力,期望有所突破。但是該報告仍重申,實施租務管制會造成推高租金及減少單位供應的可能性等影響,效果可能適得其反。而且,推出租務管制必須立法,這需要相當的時間。持續增加房屋供應才是解決供不應求導致租金上升、負擔能力不斷下降的根本方法。該報告清楚地提醒政府,“在考慮推出任何形式的租務管制之前,務必取得明確的社會共識”。

事實上,租務管制在社會上有很大爭議,尤其是其涉及租戶與業主、底層與中産等的利益。在這個議題上,各方都有一定理據。支持者認為租務管制可以減少業主不斷加租的情況,保障底層租戶。而針對租務管制可能出現的租盤減少的情況,有意見認為政府可以向出租房屋的業主提供稅務優惠等。反對者則認為租務管制幹預市場運作,令租盤減少,租金上升。同時,租務管制會令尚未成為租戶的人士更難進入市場等。單從這次官員言論所引起的熱議,足見社會對租務管制的嚴重分歧。

由于行政長官及負責有關問題的官員已表明無意恢複租務管制,所以就中短期而言,租務管制應不會在香港出現。然而,即使政府致力于增加供應,但也需要一段時間才能見效。就此,政府能否推出一些支持底層租戶的短期措施,纾解其壓力,是值得深思的問題。

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